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某联建项目，其土地出让金及征地拆迁费用均由房地产开发企业支付，参与联建企业（非房地产开发企业）只出地，建成后分配给联建方房屋。该项目房地产企业分得的房屋已全部对外销售，联建方分回房屋自用。1、联建方所出土地是否应按土地划拨地价值列入联建项目成本？2、该项目最终实现的收入为房地产开发企业分得的房屋对应收入，在进行土地增值税清算时，能够作为扣除项目的成本应如何计算？ 您好，您公司和联建单位的合作是以联建单位转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为：联建方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；你方应按“销售不动产”税目将分给联建方的房屋计算纳税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。??另外根据渝地税（2007）145号文规定，对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，在土地不发生转让的前提下，建成后按比例分房自用的暂免征土地增值税。如通过转让土地换取的房屋、建筑物，应按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定计征土地增值税。?对这类以实物（房屋、建筑物）形式取得的收入的确定，暂以受让（购买）土地方修建还建房的支出（建造成本）计算??。??房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。?谢谢！ 房地产项目联建及其法律风险防范 联建一般意义上是指一方提供土地使用权，他方提供资金，进行合作建房，并对建成后的房地产共同经营管理或进行利益分配的行为。 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（下称：《解释》）第十四条：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”第十五条：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”因此，通过联建方式进行房地产开发是具备法律依据的，为合法有效的房地产开发方式。 根据笔者在平日工作中的体会，现有的联建模式及变相的联建模式主要包括如下几类： 一、房屋合建 双方共同提供建设用地，共同出资，共同办理建房审批手续，共同负责建设施工，房屋竣工后，双方按照合同的约定共同取得或分别取得竣工房屋的产权，办理产权登记。此类模式的特点为：共同出资、共同经营、共享利益、共担风险。 二、房屋联建 此为真正意义的联建模式，即：一方提供建设用地，另一方出资，双方办理了土地出让及合建审批手续，共同负责建设施工，双方按照合同约定的投资比例共享利益，共担风险。此类合同因符合房地产经营开发的法定条件，则属典型的房屋联合开发形式。其特点为：共同经营、共享利益、共担风险。 三、名为联建，实为土地使用权转让 一方提供建设用地，以自己的名义取得了建房审批手续，另一方出资；双方按合同约定的比例分别取得竣工房屋的产权或利润；提供土地使用权一方不承担经营风险、只收取固定利益。其特点：出地方只享利益、不担风险。 根据《解释》第二十四条：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。而此种变相联建模式可能会涉及到以下几方面的风险： （一）土地使用权转让风险 若出地方的土地使用权是出让取得的，在出地方取得国有土地使用证的前提下，双方办理了土地使用权变更登记，合同即有效，否则，可能导致合同无效，或者说合同无法继续履行。 （二）房地产开发企业一方提供土地使用权而不承担经营风险时，其依据双方合同享有的“固定利益”并不能完全“固定”，而是存在必然的法律风险。 其次，出地方应对项目建设严格监督，避免项目建设出现质量事故、进度缓慢等不利情况。如前所述，在未办理土地转让手续，虽然实际建设方（出资方）承担项目建设赔偿责任，出地方也有可能受到资质、信誉等难以弥补的损失。因此，除应设置相应的具体施工单位资质标准，出地方还有与实际建设方共同选择具体施工单位的权利；并且，合作双方应共同建立有效工程建设磋商机制，就工程质量、进度和安全等进行通报和协商，