出租商铺的买受人违约解除租赁合同的法律后果.docVIP

出租商铺的买受人违约解除租赁合同的法律后果 一、基本案情 ? ??王鹏（化名）与李季（化名）于2006年7月2日签订一份《商铺租赁合同》，约定王鹏将商铺出租给李季15年，租金总额6万元由李季一次性付给王鹏。双方还同时约定李季享有转租权，但必须通知王鹏。合同签订后，李季一次性付给王鹏6万元租金，王鹏将商铺交给李季后，李季即将商铺转租给韩琦（化名），并通知了王鹏。王鹏因拖欠赵亮（化名）的借款被起诉到法院，判决生效后，法院根据赵亮的申请拍卖该商铺。赵亮参加竞买成功，并于2012年3月2日取得了商铺的所有权。赵亮认为王鹏与李季签订的《商铺租赁合同》约定一次性支付的6万元租金过低，严重显失公平，表示不愿意继续履行，并强行要求韩琦搬出商铺并加锁关闭商铺。李季以赵亮为被告，王鹏、韩琦为第三人，于2013年1月9日起诉请求赵亮继续履行《商铺租赁合同》。赵亮答辩并反诉称，其与李季之间的商铺租赁合同关系自其与孙旭签订《商铺租赁协议》之时起已经解除，因此反诉请求确认其与李季之间的《商铺租赁合同》已经解除。赵亮于2013年6月13日一审法院第一次庭审的次日与孙旭签订一份《商铺租赁协议》，赵亮将涉案商铺出租给孙旭，由孙旭（化名）每年支付租金7万元。协议签订后，赵亮已将该商铺交付给孙旭租赁经营。 法院判决 ? ??一审法院经审理后认为，赵亮将商铺加锁关闭后，李季、韩琦均无法继续占有使用该商铺。租赁合同以合同双方恪守合同义务、持续配合为前提，赵亮表示即使其解除合同行为构成违约也不愿意继续履行《商铺租赁合同》，且商铺已交付给新承租人孙旭占有使用，其明确的意思表示及实际行为不配合李季继续履行《商铺租赁合同》。在此情况下，即使判决李季与赵亮继续履行《商铺租赁合同》，也已无实际执行的基础和可能性，只能予以解除，确定赵亮与孙旭于2013年6月14日签订《商铺租赁协议》之日为王鹏与李季签订的《商铺租赁合同》解除之时。为此，在同年8月6日庭审结束后一审法院合议庭依法向李季释明，其作为守约方以赵亮违约解除为由变更继续履行合同的诉请为赔偿损失的诉请，但李季不同意变更，故李季继续履行《商铺租赁合同》的诉请不予支持。李季可另行起诉赵亮提起合同违约赔偿之诉。遂判决原告李季与第三人王鹏于2006年7月2日签订的《商铺租赁合同》于2013年6月14日解除。 二、案件评析 ? ??一审判决认定赵亮强行韩琦搬出商铺后加锁关闭且明确表示不愿意继续履行《商铺租赁合同》的行为已构成违约，并无不当。依照《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，赵亮应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。李季选择要求赵亮继续履行《商铺租赁合同》，符合该条款规定。一审判决却支持赵亮违约解除的反诉请求，仔细分析以下三个判决理由不难得出不能成立的结论。 ? ??其一，赵亮明确表示即使解约行为构成违约，也不同意继续履行《商铺租赁合同》。 ? ??首先，因为违约解除合同的利益大于继续履的利益，且赔偿损失和继续履行均为违约责任形式，所以赵亮选择承担赔偿损失的违约责任也不选择继续履行的违约责任。一审法官支持违约方赵亮对违约责任形式的选择，实际上是剥夺或限制了守约方李季对违约责任形式的选择权。在违约法律关系中，违约后果表现为两个方面，一方面，违约方依照《合同法》第七章“违约责任”中规定的继续履行、赔偿损失、采取补救措施、支付违约金和返还定金等违约责任形式，承担其中一种或数种违约责任。另一方面，守约方相应地取得了继续履行请求权、损失赔偿请求权、采取补救措施请求权、违约金支付请求权、定金返还请求权等救济权。守约方追究违约方违约责任的救济权利内容，既包括是否行使上述请求权的处分权，也包括根据个案情况及自身利益考虑，决定由违约方承担某一种或几种违约责任形式的选择权。就本案而言，一审法院认定赵亮解除合同的行为已构成违约，同时又认可其不愿意继续履行《商铺租赁合同》的行为，进而认定其违约解除行为成立，据此限制守约方李季只能选择损失赔偿的违约责任形式，不能选择继续履行合同的违约责任形式，无形中剥夺了李季救济权利，进而纵容了赵亮违约行为，判决结果颠覆了合同法理和立法宗旨。其次，因为李季依约已一次性支付完15年租期的租金，赵亮竞买涉诉商铺后无法收取剩余租期的租金，所以其选择违约解除该合同后另行出租商铺给孙旭，每年可以获得7万元的租金。一审法官支持赵亮违约解除，实际上就是支持违约方赵亮从自己的违约行为中获得丰厚的利益，李季却从中损失了承租利益，无疑有悖于法律的公平正义原则。“法律不能让过失方因自己的过失得到利益，也不能让善意方因自己的善意而丧失利益。”（德沃金在《法律帝国》中引用格雷大法官的格言）。即使一审法官认为赵亮的违约解除合同的理由