第15章_地价理论及其应用详解.ppt

第一节 地价理论 第二节 土地价格的评估 第三节 土地价格的管理;一 地价基本原理 二 土地价格的内涵及特点 三 影响土地价格变动的因素 四 土地价格变动趋势及规律性;（二）西方经济学地价形成理论;土地不是劳动产品，没有价值。 但土地有使用价值，并存在价格 土地价格 实质是地租的资本化 土地价格是出租土地的资本化收入; 以土地收益理论和土地供求理论为代表 1 土地收益理论 土地收益理论认为: 土地价格是土地收益即地租的资本化 土地收益指：正常情况下的土地收益； 处于最佳利用方向的土地收益；土地纯收益 土地价格公式： a r; 2. 土地供求理论 张德粹：“土地价格的决定因素是土地的供给与需求 ” 马尔萨斯、萨伊、马歇尔、萨缪尔森等： 土地这一生产要素的价格完全由其需求决定。;E2;E2;1 土地价格的内涵：土地收益现值的总和。是在正常市场条件下，土地未来地租的资本化。 2 土地价格的特点 土地价格是土地的权益价格 土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依生产成本定价 土地价格主要是土地需求所决定的 土地价格呈总体上升趋势 土地价格具有强烈的地域性 ;1. 一般因素 2. 区域因素 3. 个别因素;指影响土地价格的一般的、普遍的、共同的因素，它对土地价格的总体水平产生影响 包括：土地制度、城市规划、城市性质及宏观区位、土地利用计划土地相关政策、人口状态、经济发展状况、社会安定状况;对区域地价有总体影响的自然、社会、 经济因素 包括：位置、基础设施条件、规划限制、环境质量;宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素 例如：宗地面积、位置、形状、临街宽度、宗地开发程度、土地利用状况、规划条件、土壤肥力、地质条件等;土地价格呈总体上升趋势 土地价格变动呈现周期性特征 土地价格的变动具有明显的地区差异性 地价在房地产价格中所占比重越来越大 ;社会经济发展水平提高 人口数量及家庭户数增加 土地投机 ;土地价格的周期性变动受经济发展周期的影响 土地价格变动受政府调节的影响;一、土地价格评估的目的与作用 二、土地价格评估的原则 三、土地价格评估的基本方法;有助于土地交易的顺利进行 有助于企业投资决策 有助于土地市场的完善 有助于土地市场管理;公平原则 最有效利用原则（一般情况） 替代原则 预期收益原则 供需原则 贡献原则 变动原则;基准地价评估以估价对象的现状利用为最有效利用 企业改制、资产清算、地税征收、公益用地等估价，以估价对象的现状利用为最有效利用 农地估价中，未获得转用许可的农地以现状利用为最有效利用；可转为建设用地者，以实际最佳用途为最有效利用;（一）市场比较法 （二）收益还原法 （三）成本逼近法 （四）剩余法 （五）基准地价系数修正法 ; 1. 基本原理 市场比较法是根据替代原理，将待估土地与具有替代性的、且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算待估土地价格的方法。; VD=VB×A×B×D×F VD：待估宗地价格 VB ：比较实例宗地价格 A： 待估宗地情况指数修正 B： 待估宗地日期指数修正 D： 待估宗地区域因素指数修正 F： 待估宗地个别因素指数修正;收集宗地交易实例 确定比较实例 建立价格可比基础 交易情况修正 估价期日修正 区域因素修正 个别因素修正 使用年期等修正 求出比准价格;A：待估宗地情况指数∕比较实例宗地情况指数＝正常情况指数∕比较实例宗地情况指数 B：待估宗地估价日期地价指数∕比较实例宗地交易日期地价指数 D：待估宗地区域因素条件指数∕比较实例宗地区域因素条件指数 F：待估宗地个别因素条件指数∕比较实例宗地个别因素条件; VD = VB× × × × ; 区域因素;是最基本、最常用的土地估价方法之一、也是国际上通用的基本估价方法。评估价格比较接近土地的实际市场价格。 适用于地产市场发达、有充足的具有替代关系的土地交易实例地区。; 1. 基本原理 收益还原法是将待估土地未来正常年纯收入，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法; V = a / r Ｖ：土地收益价格 a：土地纯收益 r：土地还原利率;收集相关资料； 测算年总收益； 确定年总费用； 计算年纯收益； 确定还原利率； 选用适当的计算公式； 试算收益价格； 确定待估宗地地价。; 1、某地块年均收益为200元，当土地还原利率为5%时，该地块价格V=200/5%=4000元。 2、一块土地，当地租200元时，土地价格为4000元，当利息率不变，地租增加到300