从快速回暖走向震荡复苏.PDFVIP

行 业 研 究 中 国 A 股 市 场 ■2009 年一季度在珠三角的带动下，全国房地产悄然出 现“小阳春”迹象，并迅速演变为快速回暖。2009 年房地产 销售秋冬更胜于春夏。价格全面回升。景气度持续攀升。资金 拉动明显，投资开工滞后。 ■住宅市场的成交状况延续着良好的态势，市场整体供不 应求；办公楼市场消化的速度进一步放大，整体呈现出供不应 求的态势；商业营业用房市场销售依然保持着良好的态势。总 体供应尚能勉强跟上需求。房地产宽松政策进入微调期，地产 调控将有保有压。 ■截止 2009 年三季报，房地产行业毛利率和净利润明显 回升。由于全年呈现量价齐升的态势，预售款也大幅增加，截 至三季度末累计预收款合计 1850 亿，同比增长 57%，已全面 保障了 2009 年全年和 2010 年上半年的业绩增长，并为 2010 年全年奠定了牢固的基础。 ■随着市场对房地产宽松政策逐步收紧的预期加深，股价 下跌的可能性仍然存在，然而我们必须看到调控手段并非市场 预期那么严厉，力度也并非市场预期那般强劲，因此在市场过 度反应下，会为长期投资者提供良好的机会。 ■除了关注全国性专业房地产公司如万科、保利和金地等 外，在地产调控下，更应关注“一＋一模式”的双主业地产公 司，因其高速成长的另一主业会为我们的投资提供一定的安全 边际，例如“房地产＋窗帘线”的福星股份、“房地产＋供水 供电”的招商地产和“房地产＋轨道建设”的中铁二局。 最近相关报告： 《刺激房地产投资加速挤出传 统地产商——2009年房地产行业 投资策略报告》2009年 1月 12日 《房地产进入衰退周期的第三 阶段》2009年 2月 13日 《回暖不息 反弹不止》2009 年 6月 12日 沈彤 +86 755 shentong@jyzq.cn 房地产业 Real Estate 2010 年 1 月 25 日 从快速回暖走向震荡复苏 行业评级：中性 2010 年 1 月 GoldState Securities Inc. 请参阅文后免责条款 曙光在前 金元在先 -1- 回暖打断衰退周期 经过从 2007 年第三季度末到 2008 年底的十五、六个月后， 房地产市场基本走完成交萎缩、价格滞胀等前两个阶段，于 2009 年初开始进入全面降价促销的第三阶段。2009 年一季度在珠三角 的带动下，全国房地产悄然出现“小阳春”迹象，并迅速演变为 回暖。 图 1：衰退周期被回暖中断路线图 首先政府新增 4 万亿元投资计划逐步实施，是房地产新一轮 上升的火种。而政府的各项补贴和利率、税收政策的调整，让购 房成本大幅度下降，大大刺激了住房消费需求。第三，适度宽松 的货币政策为资产市场注入了充足的流动性，扩大了房地产市场 的投资需求。第四，房地产市场供给缓慢，供求关系的短期失衡， 加剧了购房者的恐慌心理。此外，股市由熊转牛也刺激了楼市的 活跃。图 2：近一年全国各类房屋销售面积同比增速 -40% -20% 0% 20% 40% 60% 08-10 08-12 09-2 09-4 09-6 09-8 09-10 住宅销售面积同比增速 办公楼销售面积同比增速 商业营业用房销售面积同比增速 资料来源：国家统计局 2009年房地产销售秋冬胜于春夏。1-11月，全国商品房销售 面积 75203万平方米，同比增长 53.0%。其中，商品住宅销售面积 增长 54.4%；办公楼销售面积增长 39.2%；商业营业用房销售面积 增长 39.1%。1-11月，商品房销售额 35987亿元，同比增长 86.8%。 其中，商品住宅销售额增长 91.5%，办公楼和商业营业用房销售额 2010 年 1 月 GoldState Securities Inc. 请参阅文后免责条款 曙光在前 金元在先 -2- 分别增长 58.4%和 60.4%。 图 3：近四年 70大中城市房屋价格走势 2005-2009七十大中城市房屋价格走势 -2 0 2 4 6 8 10 12 20 05 -8 -3 1 20 05 -1 1- 30 20 06 -2 -2 8 20 06 -6 -3 0 20 06 -9 -3 0 20 06 -1 2- 31 20 07