第章房产开发程序与管理.doc

第3章 房地产开发程序与管理 房地产开发程序概述 一、房地产开发的基本概念：（※掌握） 1、典型开发：取得土地→土地和建筑物开发→租售土地或建筑物 （一）房地产开发 2、购买现有建筑物→更新改造→租售建筑物 （二）房地产开发综合投入的内容： 土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神、伙伴关系 （三）房地产开发者和开发企业的角色： 房地产开发活动的发起者； 是开发创意、规划设计、投资融资、工程建设、市场营销环节的协调管理者； 开发风险的主要承担者； 开发利益的主要分享者。 （三）开发项目建造质量和效率的关键：开发活动需要规划设计、工程技术、工程管理专家、建筑工人参与。 （四）开发项目的日益大型化，开发商具备更多的知识和技能： 市场与市场营销、城市增长模式、法律制度、地方规章、公共政策、财产转让与合同、土地开发、建筑设计、建造技术、人居环境与可持续发展、基础设施、融资、风险控制和时间管理。 辅记：人渐渐控制和管理基础乘法，（做出了）市场地宫彩图。 二、房地产开发的八大步骤：（2设想、1可行、2合同、2工、1物业）（※掌握） 提出投资设想 探讨投资可能性，快速判断多个投资机会的可行性。 细化投资设想 选择开发用地，做出初步设计方案，探讨技术可行性和获取开发用地可行性。 可行性研究 进行正式市场研究，将开发计划报送政府部门，根据预估的成本和价格进行可行性研究，综合判断项目的可行性。（注意前面2步骤也提到了可行性，勿混淆） 合同谈判 确定最终设计方案、租售方案、总承包商，得到贷款书面承诺，获得用地、规划许可。 签署正式协议或合同 4个合同3个协议： 工程类：合作开发协议、工程施工合同 融资类：建设贷款协议、长期融资协议 交易类：土地出让或转让合同、预租售合同和保险合同 工程建设 成本管理、进度管理，批准市场推广和工程变更、解决建设纠纷、支付工程款（注意这2个和建设不直接相关的程序） 竣工交用 接入市政设施，进行市场推广和租售，组建物业队伍，入住，办证还贷。 物业资产管理 作用：1、延长物业资产的经济寿命； 2、保持并提升物业资产价值； 3、提高资产运行质量。  投资机会选择与决策分析 （是房地产开发过程中最重要的环节，该阶段最重要的工作是对开发项目进行逐步深入细化的可行性研究） 一、投资机会选择（三项工作）：提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想 提出投资设想、寻找和筛选投资机会：选择项目的城市或区域→寻找投资的可能性（看地、看项目）→快速判断其可行性。 细化投资设想：落实到具体地块，接触相关人员，提出初步方案，草签意见书。 二、投资决策分析（也是三部分工作） 工作名称 内容 市场分析 主要分析市场宏观环境、政府政策、房地产供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格或租金。 项目财务评价 依据市场分析结果及相关的项目资本结构设计， 对项目的经营收入、成本费用、赢利能力进行分析。 投资决策 结合企业发展战略、公司财务状况和项目财务评价的结果，做出决策。（尚未签署任何协议之前进行） 书本中一句很长的话：影响房地产开发项目投资决策的因素，已经越来越超越了项目本身的盈利与风险特征，越来越与企业的增长或扩张战略，以及企业的开发管理、投资与融资能力密切关联。 （个人理解这句话的意思：是否决定做某个项目，项目本身的盈利与风险状况的权重越来越低，决策者更多的考虑的是企业的发展战略、企业的管理能力及融资能力。） 前期工作 在初步投资决策分析的主要部分没有被彻底检验之前，开发商应尽量推迟具体的实施步骤。 一、获取土地 （一）土地储备和土地一级开发 工作 知识点 土地储备 1、主体：市县人民政府国土资源管理部门。 2、作用：（家规促进提高） 加强土地调控，规范土地市场运行， 促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力。 3、管理：（实行计划管理） 内容：年初年末土地储备规模、年度前期开发规模、年度供应规模。 依据：经济和社会发展计划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市总体规划。（2计划2规划） 4、范围： 依法收回的土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、办理农用地转用和土地征收批准的土地、其他依法取得的土地。 5、流程： 收购→开发整理→储备→供应 一级土地开发 1、主体：政府或其授权委托的企业。 2、项目实施模式： 模式1：土地储备机构负责实施，委托开发企业负责具体管理。 模式2：授权企业负责实施。 3、内容：筹措资金、办理规划、项目核准、土地征收、拆迁、大市政建设。 4、模式1：开发企业的管理费用不超过土地储备开发成本的2% 模式2：招标底价包括土地储备开发的预计总成本+利润（不高于成本的8%）。