[金沙国际]商业部分营销推广策划报告 大学学位论文.doc

[金沙国际]商业部分营销推广策划报告 目录 一、 商业市场营销环境简析 （一） 总体态势 （二） 各商圈的发展状况 （三） 在销典型商业物业调查分析 二、 区域商业市场竞争状况分析 （一） 总体竞争状况 （二） 竞争物业调查分析 三、 入市时机 四、 销售准备 （一） 卖场包装 （二） 现场包装 （三） 销售物料 （四） 销售前工作计划表 五、 销售方式及市场风险的应对策略 （一） 销售方式及相关策略 （二） 市场风险的规避及应对 六、 价格策略及投资回报模式确定 （一） 价格策略 （二） 投资回报策略 七、 销售组织及销控策略 （一） 销售组织 （二） 销控策略 八、 营销推广策略 （一） 整体营销思路 （二） 商业部分卖点的提炼及挖掘 （三） 营销推广阶段划分 （四） 营销推广活动 （五）广告推广计划 商业市场营销环境简析 总体态势 随着重庆城市化进程的加快，“八小时重庆”“半小时主城”逐步成型，完善便利的交通系统将主城九大区连接得浑然一体，使本市城市化比例由20%左右上升到了33%左右。而几年，将加快到2010年为50%左右，城市人口每年增加120万人左右目前，主城9区城市常住人口约600万人左右，而正常经营的商业面积不足400万平方米。按国际通行标准，市民人均商业面积到1平方米时算相对饱和。到2005年，主城区城市常住人口将接近900万人，商业物业面积也会超过700万平方米。人口增加，消费额也会增加，2002年全年完成社会消费品零售额762亿元，增长在9%以上。商业物业发展空间。解放碑商圈现状本市最具规模、商业业态最丰富的商圈，最核心的都市商业圈商圈以解放碑步行街为核心，北起临江门、南至较场口、西达民生路、东到小什字，由临江门、沧白路、新华路、民生路等围合成多边形区域。面积约1.2平方公里。目前经营商品包括食品饮料、烟草、纺织品、日用百货、家电及五金交电化工产品等。商业营业面积近60万平方米，大小商场（商铺）近3000家，2002年商业销售额约140亿元。该商圈集中了大都会（太平洋百货）、重百、新世纪等零售商。作为本市的核心商圈以及重庆CBD核心区域（含朝天门等），解放碑商圈未来定位为全市性中高档消费品提供地，提高在全市的商业地位。商业发展向较场口、新华路、朝天门方向拓展今、明两年主要新增项目有时代广场、帝都广场、丽岛春天、世贸中心、恒通云顶等该商圈商业物业3年增量保守估算超过60万平方米南坪商圈 现状本市目前最具发展潜力的区域性商圈，区域内专业市场较多。目前，以南坪转盘为中心，南坪东、南、西、北路为辐射方向的半径约500米范围。是各区域内国外零售业巨头最集中的。南滨路滨江休闲商业带是目前全市商业业态结构的新增长点。经营商品（业态）包括餐饮、百货、家电、汽车及零配件、药品等。商业营业面积超过30万平方米。2002年商业零售额超过30亿元。该商圈目前有重百南丰商场、新世纪江南商都、百盛百货、麦德龙、诺玛特等。 商业发展向南坪西路、南路、北路及南滨路、步行街拓展，业态突出滨江休闲商业、商业会展、专业市场等，着力打造购物中心、烟草配送中心、医药物流中心、汽摩展销中心、建材销售中心今、明两年主要新增项目有天龙广场、浪高凯悦、贝迪新城、上海城，以及南滨路滨江休闲商业项目如第一大道、中央大街等增量保守估算约80万平方米观音桥商圈 现状以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米内区域。该商圈作为北部城区商业发源地，凭借邻解放碑及新区优势，曾为上世纪90年代中期的第二大商圈，但随着交通改善，商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象，限制了一些大型、综合性商业物业在此发展。 目前，随着观音桥商圈的重新规划并开始实施，龙湖北城天街投入使用，该商圈在进行重新定位，希望吸引本区及以北消费人群。商业营业面积近30万平方米。该商圈目前有重百现代商场、新世纪世纪新都、家乐福等。 观音桥商圈的总体发展思路是由1平方公里扩大为4平方公里。以大型百货店为龙头，以购物中心为核心，以专业市场、专卖店、超市、便利店为骨干，以连锁经营为基本组织模式，集中布置一批大、特、名、老精品店，形成一个现代化商业区；以北城天街为中心建成重庆最大的街区型购物中心，集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体，以百货店为主力店。向建新东路方向发展专业市场。今、明两年主要新增项目有北城天街、黄金海岸、佳侬商业街、现代广场等增量保守估算约35万平方米杨家坪商圈 现状 以杨家坪步行街为中心，东至工学院、西至动物园、南至直港大道、北至谢正街。 杨家坪商圈位于九龙坡腹地，因建设厂、铁马集团、工学院等占据杨家坪中心大片土地，造成以前商业物业发展滞后。商业结构不合理、形态单一；中低档商业比例较大，中高档商业缺乏，品牌店更少；地下商