用好商业地产单项奖.docx

用好商业地产单项奖，实现招商团队高激励在住宅投资通道受阻之后，不少房企纷纷调整产品线，加大商业地产项目开发比重。然而，由于商业地产招商专业人才稀缺以及商业地产过量供应的现状，必然导致商业项目空置率上升及招商难度加剧。如何有效激励招商团队协同工作，在确保项目抢占先机按时开业同时，又能满足房企对商铺质量及数量的要求，成为众多商业地产企业当前面临的难题。本文在对行业中常用的招商团队激励方法总结基础上，着重介绍单项奖激励方式，以供参考。一、 招商团队常见激励方式招商团队通常为房地产企业商管公司或商管中心以及商业项目中参与项目招商活动的所有员工，而针对招商团队的激励范围一般为商管公司或商管中心总经理、商业项目公司总经理以及整个招商团队。行业中对商业项目招商团队激励方式多种多样，常见的激励方式有薪酬激励、佣金激励、奖金包激励、单项奖激励等。不同激励方式具有不同的导向性——薪酬激励及佣金激励更多是侧重过程导向的激励，对招商进度及过程质量进行把控；奖金包激励更多是侧重结果导向的激励，对招商完成时点及结果质量进行把控；单项奖激励灵活度较高，依据设置不同，体现不同的导向性。所以企业在激励招商团队时，通常不是仅仅选取一种激励方式，而会综合选取激励方式，从而实现既定目标。下文将对单项奖激励方式进行着重介绍。二、 单项奖激励方案设计1. 招商奖招商奖依据考核与发放周期的不同，有招商期间月度激励与开业后统一激励两种方式：(1) 招商期间月度激励A.奖金基数：企业确定各级招商人员月度奖金基数，对招商人员业绩进行月度考核评价，依据考核结果确定月度招商奖金。月度招商奖金额度=月度招商奖金基数×月度绩效考核分数/100表1：某企业月度招商奖金基数标准　　B.考核办法：每月月初依据阶段性招商目标，将任务分解到招商小组或个人。　　月度绩效考核分=招商质量分×招商数量分/100　　招商质量评分：每成功招商一个商铺，从商铺招商达成时间、达成质量、租金价格、租　　期、免租期、资料档案等六个方面进行考核。商铺招商质量分为本月所有成功招商商铺的考　　核质量分的算术平均值。　　表2：某企业招商质量评分表　　　　招商数量分：计算成功招商商铺数达成率与成功招商面积达成率，取二者平均分作为月　　度招商数量分　　成功招商商铺数达成率=成功招商商铺数/计划招商商铺数×100　　成功招商面积达成率=成功招商面积/计划招商面积×100　　C.奖金发放：招商月度奖金次月考核并全额发放；主动离职的招商人员，不予补发上月招商　　奖。　　(2) 开业后统一奖励　　A.奖金基数：企业确定租赁合同中每平米签约面积奖励标准，依据租赁合同的签约面积及考　　核结果确定招商奖金总额，奖金额度可设置上限。　　招商奖金额度=租赁合同的签约面积总额×M 元/㎡×考核系数　　B.考核办法：招商奖金额度确定首先要确定是否满足下表，然后依据招商面积及租赁决策指　　标达成率实际情况确定考核系数，考核系数在0-1 之间，　　租赁决策指标包含：商业定位和招商业态布局；主力店、次主力店和停车场租金收益指　　标；主力店、次主力店的租赁年限和递增率、装修期及免租期。　　表3：某企业招商奖考核系数确定原则　　　　C.奖金发放：奖金发放采用递延发放方式，项目开业后1 个月考核系数不低于0.8，次月发　　放70%；开业后5 个月考核系数不低于0.8，次月发放剩余30%奖金。　　开业后空铺招商完成率直接影响递延支付的招商奖金发放。主力店必须在60 天内完成　　招商，90 天内开业；非主力店必须在30 天内完成招商，60 天内开业。若未在规定期限内完　　成招商：　　a) 空铺面积≤3000 平方米，扣减该项目剩余应发招商奖金的50%；　　b) 3000 平方米＜空铺面积≤8000 平方米，扣减该项目剩余应发招商奖金的100%；　　c) 空铺面积＞8000 平方米，由总裁确定处罚方案。　　2.开业奖　　如项目按照既定时间开业且营业面积达到预定目标以上，还可以设置开业奖对参与项目　　前期开业筹备人员进行奖励。　　A. 奖金基数:依据招商佣金一定比例确定招商开业奖金基数，依据开业招商考核情况　　确定实际奖励额度。　　实际招商开业奖金额度=招商开业奖金基数×招商开业考核分/100　　B. 考核办法:参照表1 对所有商铺招商达成时间、达成质量、租金价格、租期、免租　　期、资料档案等六方面进行考核，依据项目中所有商铺招商质量确定招商开业考核　　分。　　C. 奖金分配:项目开业是项目所有人员共同努力结果，所以开业奖分配也应对招商人　　员以外的优秀员工进行奖励。　　表4：某企业开业奖金分配标准　　　　D. 奖金发放:开业奖金也应该采用递延发放方式，开业后的三个月内全额发放（分期　　开业可以按照区域开业时间计算）；开业奖发放前主动离职的招商人员，不予补发　　上月