079-00临澧行政中心周边区域概念规划说明书.doc

临澧县行政中心周边区域概念规划说明书 一、现状条件分析 1．区位条件 临澧县行政中心周边区域概念规划用地位于临澧县城东部门户，处于新的临澧县行政区中心位置，是典型的城市核心地段，是城市中极为活跃的地段。它以安福路北侧部分地块（A、B、C号地块），朝阳街南侧部分地块（H、I号地块），泉坪路东侧至临岗公路之间的界定区域（D、E、F、G号地块）组成，总用地面积约46.6公顷。 安福路东接环城路，西连207国道，朝阳街纵贯东西，农科路从设计范围的中间穿越而过，与市内外均联系便捷，交通优势十分明显。设计范围地处正在规划之中临澧县行政中心周边区域，属于临澧城市建设东扩的核心地段。政策的优惠、人气的飙升以及交通的便利使该区极具升值潜力和商业价值。在临澧城市化进程加剧，经济高速增长的进程中，该地段将成为临澧城市建设的前沿阵地。 2．土地利用现状分析及建筑质量评定 2.1土地利用现状分析 从安福路两厢各用地比例可看出，居住及闲置用地占据区内大量用地，与该区区位价值不符。其次水塘、菜地等用地间相互混杂，地势低平，可直接利用的自然景观和建设用地和少。 问题1：闲置和未开发用地为主，用地功能单一，开发强度低。 问题2：居民自建房的情况较多，没有统一规划部署，使整个范围内的环境景观呈现单调、零乱、无特征的状态。 问题3：渠道、水塘纵横交错，人工环境和自然环境和谐处理难度大。 土地利用现状分析一览表 用地性质 面积（m2） 备 注 说 明 住宅用地 19722.2 主要分布在安福路A、B地块以及南阳路以东，朝阳街以北，安福路以南的G地块 行政用地 4496.5 H地块左下角的县体育局。 工业用地 19630.5 包括常德市天伦精铸有限公司、县长安燃气有限公司、三和 纸管厂、长丰米厂等 闲置地 36592.9 闲置地比例大，没有合理地利用。 水系 88656 主要包括塘、河及灌溉引水渠。 农田 278056.5 2.2交通环境分析 安福路两厢属于城市边缘区域，是临澧新城发展方向地段。在近几年的城市发展中，道路设施建设缓慢。现状道路未形成流畅的交通网络，支路较窄，施工质量较差。 问题1：现状联系南北的支路过少，造成用地布局的局限。 问题2：各地块间的开发没有以交通规划为前提。地块间公共出入道没统一考虑。 多种类型的土地开发促使城市设计需加强支路的连接。 2.3建筑质量评定 地段内除了在建的福之源居住小区，其余多为周边居民自建房，建筑风格单一，建筑质量低，建筑环境没有进行统一规划和设计。梅溪加油站保留，其余建筑诸如县长安燃气有限公司、常德市天伦精铸有限公司、三和纸管厂、用地范围内居民自建房均予以拆除。 3．开发强度分析 3.1现状开发强度 现状土地利用无序，造成了土地开发强度的力度不够。现状容积率没有大于0.5的地块，容积率的低下造成了大量土地的闲置和浪费。 地段开发强度的不够与临澧东部门户窗口地位是不相匹配的，地段内还没有呈现优美的天际轮廓线以及地区性标志性建筑物，与周边环境及空间形象不相协调。 3.2规划土地开发强度控制指引 土地开发强度控制主要是为了保证城市空间的存在价值，确定相应的空间秩序，营造一个合理、有序、优美的天际轮廓线。在可操作性和可持续发展的原则下，为了保证空间有序和避免土地的投机。特制定以下对策： 安福路以北地块（B、C号地块）为未开发地块，处于行政中心北面屏障，规划中决定开发强度呈梯度递变。安福路北侧核心地段B地块容积率达到1.34，C地块的容积率达到1.47，且有9层的标志性高层塔楼出现。 整个地段内的空间关系在土地开发强度的指引下成梯度变化，以行政中心为原点从西往东递减，朝阳街以南（I号地块）为容积率最低区，是为了保证市政广场风景的引入，形成开敞空间，使之成为城市绿楔。 整个规划地段空间韵律合理，节拍鲜明，形成了较为合理的天际轮廓线。 二、规划原则和总体构思 城市核心区周边区域概念规划作为城市设计类型的一种，从广义上来看就是指对城市社会的空间环境设计，即对人工环境的种种建设加以调节，它的主要目标是改进人们的生存空间的环境质量和生活质量，相对城市规划而言，城市的设计比较偏重形体语言艺术和人的知觉心理，并与城市环境、城市文化相对应。 在总体空间秩序基础上，具体探究地段城市设计的可行方向，确定具体的空间表现形式。 本次城市设计为了打破一般街道景观设计的层皮结构，不局限、不严格限定分界范围，使具体城市设计的概念从大处着眼，具有宏观指导意义。 1．规划原则 1.1生态环保优先原则 行政中心地区的开发充分遵循自然环境，积极利用原有地形地貌。强调区域范围内的土地利用与其周边整体土地开发相结合，城市景观应该形成人与自然的和谐共存发展。 1.2亲水原则 体现开发地段特有的景观特质，突出滨水面的亲