惠州御景华城策划方案报告分解.ppt

某楼盘2、3期前期策划思路 报告指导思路 目　录 市场概述 产品分析 项目定位 客户分析 整体营销思路 项目发展建议 市场概述——惠州房地产市场 市场概述——惠州房地产市场 市场概述——惠州房地产市场 市场概述——陈江概述 2004年，全镇实现地区生产总值（GDP）26.43亿元；农业总产值2.61亿元，工业总产值90.47亿元，第三产业增加值4.93亿元；财税总收入2.23亿元；农民人均纯收入5958元。 全镇共有各类型工厂企业460多家，在厂工人超过8万人；建成工业区10个，厂房建筑面积达360万平方米。2004年，全镇电子产业实现产值67.5亿元，在全镇工业总产值中的比例达到75％；灯饰产业实现产值11.78亿元，占全镇工业总产值的13％。 全镇有个体工商户达到2009家，民营企业113家，金融机构5个，2004年全镇银行总存款余额达11.9亿元，实现第三产业增加值4.93亿。 2004年，全镇实现农业总产值2.61亿元，粮经比例18：82。全镇共有“三高”农业基地46个，其中有2个全国无公害农产品认证企业，3个市、区级农业龙头企业，并创建有鸵鸟、杨梅、梅花鹿等特色农业品牌。 市场概述——陈江前景 根据专家评审的惠州商业网点规划，陈江将定位为市级商业副中心，是惠州市西南部商业最繁华地段，构建以现代商贸、批发、零售为主体的商业圈，消费对象是居民和流动顾客。范围大概是惠深路、惠樟路、惠潼路交会的商圈范围，占地面积10－15公顷，商业营业面积约15万－20万平方米。服务人群将近40万。 市场概述——陈江房地产市场 陈江镇房地产市场在惠州房地产市场整体升温的带动下，逐步开始进入成长阶段，随着陈江镇经济实力的不断增强，投资环境日益改善，居民可支配收入随之增加，大大刺激了陈江镇房地产市场的需求。 2005年，在御景华城的带动下，陈江镇出现了首个真正意义上的商品住宅，居民将会在快速的城市化步伐里意识到生活环境的改善带来的乐趣，因此在不久的未来，在居民生活方式上陈江镇将会逐渐拉近与惠城区的距离，推动了陈江镇的房地产市场发展。 另一个角度，目前陈江镇房地产市场在需求上有明显的区域性特征，主力客户仍然以本地收入较高的客户为主，狭窄的客户层面在一定程度上也会限制本地房地产市场的发展，所以只有多元化的产品组合才能更好的适应市场的客观需求。 目　录 市场概述 产品分析金手指驾校网 /km4/mnks/ 金手指驾驶员科目四模拟考试 项目定位 客户分析 整体营销思路 项目发展建议 项目分析——经济指标 御景华城2期 用地面积：29996.02㎡ 建筑面积：97918.6㎡ 其中：住宅77546.6㎡ 商业9571.1㎡ 容积率：2.96 覆盖率：27% 绿化率：38% 规模：11栋 总户数：680户 车位：286 项目分析——经济指标 御景华城3期 用地面积：5832.93㎡ 建筑面积：12203.71㎡ 其中：住宅10644.01㎡ 商业1559.7㎡ 容积率：2.09 覆盖率：37% 总户数：232户 项目分析——项目综述 目　录 市场概述 产品分析 项目定位 客户分析 整体营销思路 项目发展建议 产品定位——核心价值 按照马斯洛（Abraham H. Maslow，1908－1970）“人的需求层次理论”对本项目与本片区、目标客户之间的有机联系进行分析，我们对项目定位有一个更清晰的认识。 项目定位 对“御景华城2、3期”住宅市场定位的思考 项目定位 对“御景华城2、3期”住宅产品定位的思考 项目定位 对“御景华城2、3期”住宅形象定位的思考 推广名建议 “御景华城2期 聚福园 豪兴居 逸景园 说明： 推广名以本地民俗和2期的户型特点为依据，既要考虑到目标客户的心理需求，又需反映出本御景华城2期独有的尊贵的气度。 项目定位 对“御景华城2、3期”住宅价格定位的思考 项目定位 对“御景华城2、3期”商业功能定位的思考 项目定位 对“御景华城2、3期”商业定位的思考 目　录 市场概述 产品分析 项目定位 客户分析 整体营销思路 项目发展建议 客户分析 客户分析 客户特征描述 年龄：25-50岁 收入：家庭年收入在4万以上 地域：祖居陈江或者在陈江长期工作 需求特征： 追求高质量的生活，有一定的城市化需求； 容易接受新事物，适应能力较强； 需要一定的身份认可，在人群里喜欢走在前面； 有一定的经济意识，理解住宅投资保值的作用； 目　录 市场概述 产品分析 项目定位 客户分析 整体营销思路 项目发展建议 整体营销思路 3+1营销模式 针对性宣传通路 有效的行销活动 科学的销控管理 优秀的销售团队 整体营销思路 宣传通路 选择合理的宣传方式，有效地激发客户购买欲望； 针对当地的情况，合适