惠州市房地产市场分析分解.ppt

* Part 1 惠州市房地产市场分析 * 楼市的走势与城市的发展趋势紧密相连，在重新审视惠州楼市之前，先来看看惠州城市以及经济发展的趋势 惠州曾经是中国“烂尾楼”的代名词； 惠州曾经90年代初期经济硬着陆的受害者，被朱总理称为“三皮城市”，牛皮、肚皮、地皮，历史的承重包袱，制约了惠州过去10多年的发展； 随着深圳、东莞产业结构的转型以及当前逐步进入饱和发展的状态，惠州成为“挤出效应”的受益者，80年代看深圳、90年代看东莞，未来的10年看惠州将不是一个空洞概念，至少在珠江东岸发展轴线的城市群中作为明星城市是成立的。 三十年河东三十年河西，时代变迁下，惠州这座城市应该得到 充分的重视 * 惠州数据 政治上的利好 经济上的利好 2008年奥运火炬传递在惠州； 全国文明城市第一名；惠州央视被正面报导； 国务院《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》首次明确给惠州以归属珠三角的国家战略定位； 2010年省运会在惠州举行； “深莞惠一体化”立案，城轨动工建设；深莞惠区号统一，断头路打通，区域融合； 石化产业、数码信息产业两个产业龙头拉动，中海壳牌以及中海炼油的大亚湾石化区产能规划为年产值3000亿，惠州数码年产值为1000亿。惠州偏重型的产业构成对深莞产业结构的补强意义重大。 承接深圳、东莞3000亿元产能转移。 但今天，惠州有诸多来自政治层面以及经济层面上的利好支撑 第1位：世界银行最新出炉的《中国120个城市投资环境报告》，惠州排名第一。 全国第3位：市场环境竞争力名列全国200个大中城市的第3名。 全国第8位：商务经营基本要素竞争力名列全国200个大中城市第8位。 全球前10位：2009年《城市竞争力蓝皮书》中，在全球经济增长速度排名中，500个城市，惠州位列前10。 * 深莞惠经济总量的对比 惠州的经济发展势头向好，08年超1200亿，预计2011年达1800亿元 惠州人均GDP近5000美元，是小康城市水平，百姓开始具备较强的购买力 表面上来看，惠州与东莞在GDP总量对比上差距仍比较明显，落后东莞4-5年；东莞井喷期是在2005年，其中房地产及固定资产投资贡献较大；在全球经济气候不发生根本逆转的情况下，惠州有机会迎来高涨，成为珠三角经济发展的明星城市。 * 1997年惠州被东莞超越 2005年东莞GDP总量井喷 惠州2010之后很可能迎来经济高涨期 3 2 1 2010后的惠州，有望迎来经济上的井喷 * 惠州楼市未来将进入品牌发展期未来惠州楼市逐步成熟，产品多元化、开发规模化、项目质素高端化。 发展提升期 —2006年至2009年 发育成长期 —2003年至2005年 代表性项目：东湖花园1-3区 特性：价低、品质低，产品单一，以多层住宅的形态出现。 客户：封闭型市场，本地自住客户 萌芽起步期 —2002年之前 品牌发展期 — 2010以后 代表性项目：荷兰水乡、东方威尼斯、半岛1号、合生帝景湾、港惠新天地 特性：大盘涌现，产品趋向多元化，从低端到高端产品、从小户型到多层洋房、别墅到高层江景豪宅开始呈现，并且取得市场认可。楼市热点区域呈现并扩大化 客户： 市场趋于开放，本地客户为主、深圳客户较为活跃 代表性项目：长湖苑、丽日百合、美地花园城 特性：建筑类型出现小高层；开始注重社区内的配套以及园林的规划; 客户： 封闭型市场，本地客户 代表性项目：卓越项目、星河项目、佳兆业综合体、华贸综合体 特性：深圳品牌开发的进入并大举开发入市，产品素质全面提升。中高端产品在供应结构中占比加大 客户： 惠州、深圳客户成为稳定的客户群。 惠州楼市成交量逐年上涨 * 从2006年开始，惠州总体年成交量企稳在250万平米以上，2010年预计成交量将超过500万平米 发展提升阶段 品牌发展阶段 与深圳东莞相比较，惠州年成交量水平逐步拉近。 惠州楼市量升价涨。但与深圳价格发展趋势不同的是，惠州楼价相对07年高位水平目前仍有差距，整体而言价格发展较为健康 * 惠城区成交价格走势 当前价格约为5000元/平方米，2009年前三季度整体升幅约为25%； 惠阳区成交价格走势 整体价格水平约为3600，但是惠阳区有较大量的别墅大盘供应，价格为8000-10000元 惠城区.惠阳区.大亚湾 成交量及供应量 惠城区 2009年1-10月惠城的供应量约为200万平方米，成交面积为180万平米，成交套数15000套； 预计2010年有效新增供应将在250万平米左右，热点区域将集中在江北区以及南部新城区，东部新城的发展值得关注，水口区域未来潜在供应量大，但是区域较不成熟、抗市场风险能力较差； 惠阳区 2009年1-10月份供应量约为60万平米，主要原因是诸多项目在2008年停工缓建；成交面积约为55万平米，成交套数为6000套； 2010预计有效新增供