20150601职场租赁常见法律问题简析(何帅领).docxVIP

职场租赁常见法律问题简析北京国枫律师事务所何帅领陶燕燕租赁办公场所，几乎是每个公司从设立至注销均会遇到的问题。公司作为承租人，需要在租赁过程中注意以下法律问题：一、租赁物业的权属问题租赁物业的权属问题：（1）租赁物业无产权证问题；（2）租赁物业的产权人问题；（3）租赁物业权利限制问题，如抵押、查封、对外租赁等。（一）租赁物业无产权证问题租赁物业未取得产权证未必就不能承租。租赁物业未取得产权证的原因有很多，对于未取得产权证的租赁物业是否能够承租，承租人需要了解其未取得产权证的原因。1、不适宜承租的租赁物业根据商品房屋租赁管理办法及最高法房屋租赁司法解释，以下情形未取得产权证的租赁物业不能承租：（1）属于违法建筑的；（2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（3）违反规定改变房屋使用性质的；（4）未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；（一审法庭辩论终结前取得的有效）（5）未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑。（一审法庭辩论终结前取得的有效）承租人承租上述无产权证的租赁物业，会因违反法律规定导致租赁合同无效。2、预购的商品房尚未取得产权证一般可以承租所谓预购的商品房就是出租人已与开发商签订《商品房买卖合同》但还没有取得产权证的租赁物业。我国国家层面的法律、法规、规章等并未禁止预购人预租房屋，但是我国个别地方法规、规章则有明确禁止预购人预租房屋的相关规定，如《上海市房屋租赁条例》第九条明确规定“商品房预购人不得将预购的商品房预租”以及《呼和浩特市房屋租赁管理办法》第十八条“房地产开发企业不得将已经预售的商品房预租，商品房预购人不得将预购的商品房预租。”对于租赁物业所在地未有禁止预购人预租房屋的地方，承租人可以在出租人尚未取得产权证的情况下与出租人签订租赁合同，但是所签的租赁合同只是预租性质的合同，并且这种情况下存在开发商不能向出租人交付租赁物业，从而影响承租人按期开业经营的风险。针对这种情况，我们建议在租赁合同中明确约定出租人不能按期交付租赁物业时的违约责任。（二）租赁物业的产权人问题1、租赁物业存在共有产权人承租存在共有的租赁物业时，承租人应注意取得全部共有人同意出租的书面文件。在司法实践中，在房产证注明为单独所有、且承租人为善意的情况下，即使未取得隐性共有人（比如夫妻）的同意，一般也认定租赁合同有效。2、租赁物业转租需产权人同意如果承租人是从转租人处承租租赁物业，应注意了解转租人是否有权利对租赁物业进行转租，是否需要取得产权人的同意。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。（三）租赁物业权利限制问题承租人在承租租赁物业时应现场查看租赁物业是否已经被他人占有，通过到房管局调查了解是否存在抵押、查封的情况以及已对外租赁的租赁登记备案情况。1、租赁物业上已存在抵押对于租赁物业上已经存在抵押的，承租人承租租赁物业应该取得抵押权人的书面同意。但是即使取得抵押权的书面同意，也并不能保证抵押权人行使抵押权不影响承租人与出租人签订的租赁合同的履行。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。2、租赁物业已被查封根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：……（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”由于查封是人民法院依法采取的财产保全措施，其目的是在判决执行前限制查封标的物不动产的流转或使用，以便人民法院在被执行的当事人不执行判决确定的债务时，对查封标的物予以强制执行，即依法拍卖、变卖查封标的物，以其价款清偿被执行人应当履行的债务。因此，被人民法院依法查封后出租的房屋，其所有权变动不受租赁关系的限制，不适用所有权变动不破租赁原则。根据上述规定，存在租赁不得对抗已设定的查封的风险，即当出租人在不执行人民法院判决确定的债务时，人民法院对租赁标的予以强制执行时造成承租人损失由承租人自行承担。因此，针对上述风险，我们建议承租人在出租人对租赁标的通过合法途径解除法院查封之前不与出租人就租赁标的签订《房屋租赁合同》。待租赁标的上设定的查封被依法解除后，承租人方可与出租人就租赁标的签订《房屋租赁合同》。3、租赁物业已出租给他人根据我国法律的规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同