第五章房地产估价原则讲述.ppt

第五章  房地产估价原则 内容 了解房地产估价行为准则。 熟悉房地产估价原则的含义和重要性。 掌握合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则谨慎原则的含义和内容。 第一节 概述 一、房地产估价原则的概念 是运动规律的认识，总结出的房人们在房地产估价的理论和实践的探索中，基于对房地产价格形成和地产估价活动应遵循的法则或标准。 二、房地产估价原则的内容 独立客观公正原则 合法原则； 最高最佳使用原则； 估价时点原则； 替代原则； 谨慎原则。 目的－－保证估价结果的同一性。 第二节 独立、客观、公正原则 独立 客观 公正、公平 ——基本原则、最高行为准则 三、合法原则 要求估价结果是在依法判定的估价对象权益状况下的价值 所谓依法是指符合国家的法律、法规和当地的有关规定。 ?具体内容 是不是只有合法产权的房地产才能成为估价对象？ 1．在依法判定的权益类型及归属方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。 房屋权属证书：《房屋所有权证》《房屋他项权证》 土地权属证书：《国有土地使用证》《集体土地所有证》《集体土地使用证》《土地他项权力证明书》 2．在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。 土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度等 3．在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等 4．在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。 以抵押为例： 评估土地使用权是划拨取得的房地产抵押价值时，不应包含土地使用权出让金 评估拖欠工程款的房地产抵押价值时，房地产的价值应扣除拖欠工程款余额部分才是抵押价值 评估再次抵押的房地产价值时，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分才是抵押价值 法律法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押为估价目的的估价对象。 法律法规规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值应符合转让条件，否则不应作为以抵押为目的的估价对象 以城市房屋拆迁估价为例： 一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准 各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定 拆迁人和被拆迁人对被拆迁房屋的性质或面积协商一致的，可按照协商结果进行评估 对被拆迁房屋的性质不能协商一致时，拆迁人或被拆迁人应当向城市规划行政主管部门申请确认 四、最高最佳使用原则 概念 估价结果是在估价对象的最高最佳使用下的价值 最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。 1）同一房地产用途不同，其价格也不相同。 2）用途相同，收益与效用也有差异。 3）房地产的现状与最有效使用可能不统一。 4）因社会发展或城市建设的需要，房地产将会改变目前的用途。 最佳用途； 最佳规模； 最佳集约度。 经济学原理 边际报酬递减规律（最佳集约度、最佳规模） 均衡原理（最佳集约度、最佳规模） 适合原理（最佳用途） 例1：某宗房地产的土地面积300m2，建筑面积250m2。建筑物的外观、设备已经陈旧，有待拆除重建，拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。计算该宗房地产相对于空地减价额。 解：房地产相对于空地减价额 =（300－50）*250=62500元 例2：某建筑物的建筑面积5000m2，土地面积2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出该建筑物的重置价格为1500元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。计算该建筑物的现值。 解：建筑物的现值=（1800*5000－1500*2000）/5000 =1200（元/m2） 对房地产利用现状的估价前提的选择 1）保持现状前提 2）装修改造前提 3）转换用途前提 4）重新开发前提 5）上述情形的某种组合。 五、估价时点原则 1、概念： 遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值 1）有利于分析资金的时间价值，体现估价结论的时间相关性 2）有利于分析价格变动，体现估价结论的时效性 3）估价时点明确了估价的责任界限。 4）估价时点是确定建筑物折旧、批租土地剩余使用年限、土地增值税等的标准。 3、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系 第六节 替代原则 1、概念： 遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 2、理论依据 根据经济学原理，在同一市场上，相同的商品，具有相同的价值。 3、作用 比较法的理论依据，也体现在其他估价方法及有关参数的分析和确