第四章房地产开发项目规划设计讲述.ppt

第四章 房地产开发项目的规划设计及其评价 本章主要内容： 房地产开发项目的规划设计 房地产开发项目的规划设计的组织与控制 房地产开发项目的规划设计方案的经济因素分析 房地产开发项目的规划设计方案的评价 第一节 房地产开发项目的规划设计 中国城市规划体系 一、城市规划的层次体系 城市规划，是城市政府为了确立城市性质、规模和发展方向，实现城市经济和社会发展目标，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设的综合部署。 城市中的一切开发建设活动，都必须服从城市规划和规划管理。 城市规划按其规划的深度不同可分为城市总体规划、分区规划、控制性详细规划和修建性详细规划等。 一、城市规划的层次体系 1．城市总体规划 城市总体规划是在较长时期内，对整个城市的发展进行的综合部署，从宏观上控制城市土地合理利用和空间布局，指导城市协调发展。 城市总体规划的主要任务是：确定城市的性质、发展目标和发展规模；确定城市布局形式和功能分区；制定城市道路和交通系统规划，城市园林绿地系统规划，城市给水、排水、防洪、供电、供热、燃气供应、邮电等专项工程规划以及城市各项工程管线设计；制定主要公共建筑位置的规划方案、地震设防城市的防震规划、城市改建规划等。 以哈尔滨市为例 城市性质： 黑龙江省省会、东北地区北部中心城市、国家重要的制造业基地、历史文化名城和国际冰雪文化名城。 哈尔滨市城市的人口及用地规模： 中国省辖市中面积最大、人口居第二位的特大城市。 全市土地面积5.31万平方公里，其中，市区面积7086平方公里，辖8区10县(市)。 截至2013年末，户籍总人口995.2万人，市辖区人口473.6万人 。 哈尔滨市城市空间结构特点： “一江、两城、九大组团”。 一江：松花江。 两城：形成江南江北两大城区。 九大组团：中心、群力、哈西、哈东、平房、前进、松浦、利民、呼兰。 一、城市规划的层次体系 2．分区规划 分区规划是在总体规划的基础上，具体地划定土地使用界线，对土地使用进一步分类，对不同使用性质的用地位置和范围提出控制性要求，确定次干道及支路的红线位置、横断面、主要交叉口形式，控制点的坐标、标高；确定地上、地下各种主要管线的走向、控制管径，并综合处理平面和竖向关系；原则规定建筑高度和建筑密度，确定每块用地的建筑容积率和人口数量。 一、城市规划的层次体系 3．控制性详细规划 控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。 控制性详细规划的任务是：将城市总体规划所明确的城市土地使用性质、发展方向、各项需要配套建设的公共服务设施和市政公用设施项目，具体明确地落实到每一块需要开发建设的土地上；落实每一块需要开发的土地建筑数量（包括容积率、建筑间距、建筑高度、建筑密度）、人口数量（人口密度）、道路红线（包括道路宽度和退缩要求）及其控制点的坐标；具体明确组织城市环境、城市特色的规划设计要求。 一、城市规划的层次体系 4．修建性详细规划 修建性详细规划是对即将开发的地块，根据控制性详细规划对该地块的控制指标或城市规划管理部门提出的设计条件，所编制的开发建设实施性详细规划。 主要任务是：确定各类建筑、各项基础工程设施、公共服务设施的具体配置，并根据建筑和绿化的空间布局、环境景观设计，编制规划总平面图；对局部地区交通场站选址定线以及单项工程综合：解决各种管线在平面上、高程上的关系，市政设施的具体位置和范围以及开发小区内外各种管线的衔接关系。 一、城市规划的层次体系 城市总体规划、分区规划和控制性详细规划，是由城市政府和规划部门组织编制的具有法律效力和行政权力性的文件； 修建性详细规划是由开发企业委托城市规划设计部门编制的开发实施性文件，是开发企业向城市规划主管部门申请报建的主要文件和材料。 二、居住区规划的内容 （一）确定居住区布局结构和道路系统 居住区一般实行三级布局结构，即“居住区——居住小区——住宅组团”。 住宅组团是由若干栋住宅集中紧凑地布置在一起，在建筑上形成整体的、在生活上有密切联系的住宅组织形式，是居住区中最基本的布局结构形式。其规模约为300~700户，人口为1000~3000人，占地2~3公顷（ha）。 二、居住区规划的内容 （一）确定居住区布局结构和道路系统 居住小区由若干个住宅组团有机结合构成，是由城市道路以及自然界线（如河流）划分的完整居住地段，人口规模约为0.7~1.5万人，用地12~35公顷（ha）。 居住区由居住小区组合而成，其人口规模一般为3~5万人，占地面积大致为50~100公顷（ha）。 二、居住区规划的内容 （一）确定居住区布局结构和道路系统 居住区级道路的红线宽度不小于20m； 居住小区级道路的红线宽度不小于16m； 住宅组