2008年上半年杭州房地产楼市分析报告汇编.doc

2008年上半年杭州楼市分析 2008年，已经过去了大半。回首这半年，杭城的楼市究竟发生了哪些大事？新房究竟成交了多少套？二手房市场表现如何？土地市场楼面价是否又创新高？下半年楼市走势如何？ 一、新房篇杭城六大城区上半年新房成交1.2万余套据统计，在刚刚过去的前6个月中，杭州市主城区共成交了12755套房子，比去年同期下降37%；预定11167套，比去年同期下降22%。 综合分析上半年杭州主城区楼市，整体呈现出成交逐月低迷，没有旺季的特征。 　　旺季不旺，淡季转淡 　　“进入到4月份，杭州楼市开始裹足不前，成交量和预定量几乎与3月份持平。但在06、07年，4月份的成交量和预定量比3月份均有40%以上的增长。其中，06年4月的成交量更是接近06年3月份成交量的2倍。进入到5月，尽管今年5月份杭州主城区的成交量比4月份大增59%，但预定量只增加了413套，只有20.5%的增长。但2007年同期，5月份成交量比4月份增长65%，预定量更是大增近110%。” 　　与传统上4、5月份楼市进入旺季不同，今年4、5月份杭州楼市并没有旺起来。旺季不旺，但在楼市转淡之季，成交和预定却双双大幅下滑。6月份，杭州主城区楼市成交和预定分别只有1932、1524套，分别只有上月的57%和63%。 事实上，逐月对比数据可以发现，1至6月份，除了2月因为春节成交量锐减，5月份有3361套的成交量(预定量只有2428套)，1、3、4、6四个月成交量均徘徊在2000套左右，非常平均，楼市呈现出没有旺季的特征。 图一：2006、2007、2008三年1—6月份成交对比 图二：2006、2007、2008三年1—6月份预定对比 　　今年上半年成交量尽管比去年同期下降近四成，但在前三个月中，成交量几乎可与去年同期分庭抗礼，预定量更是大大超过去年同期，真正的差距是从3月份开始拉下的。与06年同期相比也可以发现，在前三个月中，不管是成交还是预定，08年均大大高于06年，但在后三月中，成交预定双双不敌06年。 这也就意味着，尽管从绝对数字上来说，08年1至6月份，成交和预定数字变化不明显。但从相对数字来说，是逐月下滑的。从二手房成交量中也可以明显发现这一趋势。在前4个月中，尽管08年每个月的成交量都小于07年，但差距不大。进入到5、6月份，成交量的差距突然大幅度扩大，显示出楼市后续的低迷和不景气。 图三：2007、2008年1—6月份二手房成交对比 杭州楼市呈现出逐渐低迷的趋势，而趋势对未来的影响非常重大，说明接下来的市场难以乐观。 东部成为明星，反映“东部战略” 在各行政区的成交、预定量排行榜上，江干区分别以3409套和2992套的绝对优势夺得冠军的宝座，大大超过第二、第三名的拱墅和滨江。事实上，在楼盘半年度成交十强排行榜上，江干区的楼盘占了5个，二分天下有其一。 (分别见图四和图五) 图四：2008年1—6月份各区成交排行榜 　　江干区位于城市的东部，而东部成为成交明星不是偶然的，它与杭州市近年来的“东部战略”大有关系。 图五：2008年1—6月份成交套数前十强排行榜 排名 楼盘名称 区域 成交量（套） 成交均价（元/平米） 1 万家花城 拱墅区 648 13130 2 魅力之城 江干区 580 10822 3 丽江公寓 江干区 536 14626 4 尊宝大厦 江干区 499 14069 5 凯德视界 拱墅区 441 14059 6 伊萨卡国际城 下沙区 438 7548 7 元都新景 下城区 433 7085 8 左邻右舍 江干区 407 11169 9 城市芯宇 西湖区 386 21974 10 蔚蓝公寓 江干区 363 25156 　　从2006年下半年杭州提出“1500亿决战东部”开始，东部楼市开始升温，其中九堡因为后发优势，尤其显眼。从图五可以看出，在上半年成交排行十强榜上，第二、第三名的魅力之城和丽江公寓以及第八名的左邻右舍均位于九堡。 　　在楼市低迷的08年，东部楼市热销显然很难用“巧合”来解释，而唯一能解释的就是城市的东部战略给了购房者信心。 　　从目前的趋势来看，在未来几年中，杭州的东部战略处于“决战”阶段，新东站枢纽、城东新城将相继开工，庆春商圈将崛起，楼市的“东部明星”效应将持续下去。除了上述几个楼盘，东部近期开盘的楼盘还有中凯·东方红街以及绿城·玉兰公寓，两者均位于火车新东站附近。 　　下半年供应量将增大，后市堪忧 　　据统计：2008年杭州7区的新增供应量预计在700万平方米左右，但通过透明售房网统计，截至5月底，7区的新增供应量仅245.98万平方米左右，这与去年年底的一些开盘、报批等政策有关，它们在短时间内限制了楼盘上市的时间，因此2008年的供应