2013南京金大地上海徐汇金巢睿域项目提报终稿133p汇编.pptx

金巢睿域营销策略提报 新聚仁机构 第一事业处 刚刚拿到项目资料的我们，很激动！ 细细研讨项目方向的我们，很心痛！ 面对好项目，激动是不言而喻的！ 深思熟虑后，我们心痛缘于何处？ TIME IS UP! 困局诊断 破局思路 销售保障 报告结构 一、困局诊断 困 局 开发商对本案的预期： 在确保流量的前提下，实现更高溢价！ 当前金巢睿域销售情况（10F~14F不记入统计内） 销售均价4.24万元/㎡ 2个月销售40套，完成全案去化需15个月！ 新聚仁观点： 以当前的状态，要实现确保流量及高溢价的目标，无疑是比较难的！ 我们需要找到本案的销售症结所在，并突破这些困局，方能更好的达成销售目标！！！ 项目症结——项目整体市场定位不清晰 常规的推广诉求，产品表达并非本案的核心价值，市场整体定位模糊 楼盘名称 日期 报纸名称 版面 广告规格 尺寸大小 广告颜色 金巢睿域 2013-7-9 新闻晨报 晨A32 晨报半版广告版周一至周二A2叠B叠及专刊叠 16.5*23.3 彩色 项目症结——项目营销推广受局限 本案现阶段已成交客户分析发现，来访客户内区本地客占44%，外地客及外区客占54%比较大的比例，而本案主要的营销渠道基本以中介带客为主，手段单一，在市场上缺乏影响力； 项目症结——项目现场价值感不强 斜土路 合宝路 售楼处 二、破局思路 破 局 重新解读项目市场定位 重新梳理项目核心价值体系 重新挖掘项目目标客群 重新审视项目营销策略 营销破局之路1——重新定义项目定位 地段价值：大环境城市核心资源环伺 区域板块被四大豪华板块环伺，共享周边优越配套辐射 陆家嘴滨江板块 枫林 板块 浦东世博板块 黄浦老西门、滨江板块 传统市中心，老牌滨江沿线规划利好 西面 北面 国际金融中心南拓，高端办公区市场外溢 南面 后世博时代，依托世博园区总部办公改造，发展趋势辐射打浦桥板块 东面 徐家汇板块 上海著名的商业中心之一，拥有众多的百货商场，它还是中高档楼盘集中区 区域 距本案距离（km） 开车时间（分钟） 地铁时间 （分钟） 徐家汇商圈 2 11 10 中山公园商圈 4.7 22 20 人民广场商圈 4 20 30 打浦桥商圈 1.5 10 5 项目紧邻市区多个成熟商圈，且距离商圈近出行方便 地段价值：核心商圈环伺 项目周边医院、金融银行、学校、便民生活配套一应俱全; 地段价值：周边有丰富和优质的配套 地段价值：历史人文底蕴浓厚 本案周边多个历史文化景点，人文气息浓厚； 价格优势：项目处于内环内的价格洼地 本案位于枫林板块，内环内周边区域一手房价格已破60000元/平方米，该板块相对于周边板块仍为内环内的价格洼地； 稀缺价值：徐汇区供应量越来越少，项目价值越来越稀缺 近三年徐汇区土地出让地块较少，占全市出让地块数量的3%左右； 2013年徐汇住宅供应量，还不到全市住宅供应量的2%； 徐汇区无论土地供应量或住宅供应量，均越来越少，未来区域价值稀缺性越来越明显； 产品价值—日月光中心伯爵居 项目名称 日月光中心伯爵居 户数 388套 年限 50年产权 价格 68000元/㎡ 装修价格 5000元/㎡ 装修内容 选用科勒、西门子、汉斯格雅、3M等高档电器 卫浴品牌提供定制式的装修服务 配置了一个城市私家会所，书房、红酒雪茄品鉴吧， 外立面 玻璃幕墙 总规 30万平方米 主力面积 72-160平米1-3房 容积率 4 物业费 7.8元/月/平米 推广主诉求 主打项目地段、高端全方位物业服务、奢华的精装修，便捷的生活配套 112㎡（二房） 72㎡（一房） 5-29F： 酒店式公寓 1F-5F：6800㎡超大型内广场为中心 该项目以自身拥有便捷高端的生活配套、全方位的物业和会所服务，30万方的体量，居住价值明显； 项目名称 银亿徐汇酩悦 户数 住宅71套 酒店式公寓96套 年限 住宅70年、办公50年 价格 48000元/㎡ 装修价格 5000元/㎡ 装修内容 电梯：通力 ； 采暖：中央空调； 门窗：双层中空玻璃； 卫生间：杜拉维特 高仪； 厨房：西门子厨房电器 外立面 大理石+真石漆 总规 25675㎡ 容积率 5 主力面积 148-166平米三房 物业费 1.95元/㎡·月 推广主诉求 主打地段、奢华的精装修、高端的物业服务 162㎡（三房） 150㎡（三房） 1-18F： 酒店式公寓 1F-4F： 底商 5F-16F： 住宅 该项目通过外立面的翻新、内部高品质的装修、高端的物业服务整体包装，居住价值增强； 产品价值—银亿徐汇酩悦 项目名称 华丽家族汇景天地 户数 住宅 （200户） 酒店式公寓（229户） 年限 住宅70年、办公50年 价格 45000元/㎡ 装修价格 10000元/㎡ 装修内容 采暖系统采用地面