增城房产市场现状及趋势.doc

增城市房地产发展现状及展望 日期：2011-05-05 11:17:07 出处：广州市房地产行业协会秘书处 一、 增城房地产市场发展现状　　 增城位于珠江三角洲东北部、广州东部，南与东莞隔江相望，东临惠州，北界从化、龙门，地处广州、东莞、深圳、香港等发达区间，紧连广州经济技术开发区和广州科学城，工商各业发达，具有“多城辐射效应”，发展空间大，前景好，是广州东部板块的重要组成部分，也是广州通往东莞、深圳、香港和粤东各地的交通咽喉。近年来广州的历史巨变，自然成了增城快速发展的大配套。广州市委、市政府对增城的高度重视和大力支持，为增城的发展注入了强大动力。 　　 “十一五”时期是增城市经济社会全面发展的五年。五年来，增城通过实施南中北三大主体功能区的协调发展战略，创造了区域经济发展的增城模式，作为中共中央政治局常委李长春同志学习实践科学发展观活动联系点，取得了引起全国关注和学习喜人业绩。增城全市地方经济的快速发展为当地的房地产业也带来了蓬勃发展的新机遇。 　　 首先是增城市地区经济的快速发展和城镇居民生活水平的日益提高。 　　 2010年，增城市实现地区生产总值683.50亿元，与2009年同比增长19.0%，是“十五”期末的2.67倍。“十一五”期间，增城市的地区生产总值虽然仅为广州的5-7%，但五年的年均增长达21.9%，且每年年均同比增长均高于广州，可见增城市的地区经济也在快速发展中。（见图1） 　　 2010年，增城市城镇居民人均可支配收入达24587元，与2009年同比增长12.1%，是“十五”期末的1.75倍。“十一五”期间，增城市的城镇居民人均可支配收入在不断增长，五年的年均增长达11.9%，可见增城市城镇居民的消费力也在不断增强。（见图2） 　　 2010年，增城市城镇居民人均居住面积达到43.06平方米，明显高于广州城镇居民的人均居住水平（广州仅为25平方米），是“十五”期末的1.81倍。“十一五”期间，增城市城镇居民人均居住面积分别为广州城镇居民人均居住面积的1.5-1.9倍，且呈现快速增长的趋势。 　　 其次是增城市房地产业正处于蓬勃发展期，总体呈现供不应求态势。 　　 2010年1-11月，增城市房地产完成开发投资83.41亿元，同比增长4.1%，占广州房地产完成开发投资983.66亿元的8.5%。固定资产投资占GDP比重为23.5%，同比提高0.7个百分点；房地产开发投资占固定资产投资比重为51.9%，同比减少9.1个百分点。2010年，受政策调控等因素影响，增城的房地产开发投资增速也在减缓，但其总额仍占全社会固定资产投资总额的50%以上，可见当地房地产正处于蓬勃发展进程中。（见表1、图3） 　　 2009年，增城市商品房施工面积677.45万平方米，同比增长18.7%；其中住宅的施工面积543.65万平方米，同比增长17.1%，占全市商品房施工总面积的80.2%；同年，商品房的竣工面积153.38万平方米，同比增长24.0%；其中住宅的竣工面积130.29万平方米，同比增长37.2%，占全市商品房竣工总面积的84.9%。从施工和竣工的情况看，增城市的房地产市场主要的商品房供给类型为住宅，相对而言，商用物业的开发量仍较少。（见图4） 　　 2010年1-11月，增城市商品房销售面积213.48万平方米，商品房销售额达145.96亿元。2006-2010年，增城市商品房销售的同比变化趋势与广州市区基本相同。（见图5、图6） 　　 截至2010年11月，增城市商品房销售均价达到6837元/平方米，同比2009年增长25.2%。从近年增城市商品房销售均价的变动情况看，受宏观调控政策的影响不大，总体呈略微上升趋势。与广州市区商品房销售均价相比，增城市商品房的价格优势较为明显，仅为广州市区均价的47.6%。（见图7） 　　 从可售面积（即在批准预售范围内当前可供销售的面积）看，至2011年3月末增城市商品房可售面积100.64万平方米，比2010年同期增加31.99万平方米。从各类商品房的可售情况看，至2011年3月末增城市住宅可售面积78.88万平方米，较2010年同期同比增长52.4%。从各类商品房的供应结构上看，住宅供应依然是增城商品房供应主体，占商品房可售面积78.4%，其次是商业面积，约占商品房可售面积的9.4%。办公物业虽然目前占比较少，仅为0.1%，但近期呈现供应增加趋势。（见表2） 　　 从增城市2009、2010年商品房供求情况看，市内的商品房供应存在供不应求。如2009年，全市新增供应（可售面积）为72