明洲半岛定价报告6.29分解.ppt

2015年6月 一、宁波整体市场环境分析 二、明洲半岛产品概述 三、现阶段客户分析 四、基础定价体系构建 五、核心竞品对比分析 六、价格定位实施 七、栋均价配价建议 目 录 宁波整体市场环境分析 准息双降 ‖ 2015年上半大力度利好信贷政策密集出台，扶持强度尤胜于2014 自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款的基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点，公积金贷款利率相应下调。 自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点 自2015年5月11日起金融机构人民币一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，同时，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍。 2015年上半，两次降准两次降息，适度宽松大势所趋 2014年，2次定向降准，1次不对称降息 上半年货币政策略有收紧，年中通过两次定向降准有所放松，定向降准主要针对“三农”和“小微”两个领域投放流动性。 14年底，央行采取不对称降息，同时推进存款利率市场化。目的在于降低贷款利率，稳定经济，解决企业融资贵的问题。 未来预判：15年下半信贷政策方面会持续释放利好，16年以后政策趋于平稳 2015年为政策扶持年：整体经济增长对房地产行业的依赖程度没有根本性改变，基于今年7%的经济指标考量，15年下半年将延续对房市的扶持，预计降息、降准等信贷政策会再推出。 2016年政策区域平稳：2014年下半年开始利好政策持续加码，当下力度是历史之最，未来的加码空间非常小；另外随调结构、稳增长的经济新常态的提出，经济增长对房地产行业的依赖度将会持续降低。 注：205年6月27日，央行存贷款基准利率下调0.25%；“三农”贷款占比达到定向降准标准的商业银行降低存款准备金率0.5%。 成交量升，存量压力 ‖ 14下半成交开始井喷，15年1-5月成交174万方，但全年总体供应超900万方，巨量库存与潜在供应压力仍在，而且价格在低位箱体震荡 竞争市场 ‖ 高端项目众多，120-140/160-180已知预推量都近800套 Remark 除上表所列竞品外，另有更多次级分流项目，尤其集中在140㎡左右的面积。 项目名称 121-140 141-160 161-180 181-200 201-220 221-240 241-260 261-280 281-300 301以上 在售 泊璟廷 　 　 　 　 　 　 　 10 　 29 宁波中心 　 　 111 　 　 　 　 2 　 金茂府 195 　 　 22 　 25 　 　 25 　 华茂悦峰 130 134 　 56 60 　 　 68 66 　 江东府 107 　 　 129 　 　 　 　 　 　 银泰城 20 　 　 　 　 　 　 　 　 　 维科东院 20 　 　 64 　 　 　 　 　 　 江湾城 　 15 　 13 　 　 50 　 　 　 月湖花园 　 　 　 　 　 　 　 10 26 　 存量合计 472 149 　 395 60 25 50 88 119 29 待售 江东府未推 107 　 　 　 　 　 　 　 　 　 泊璟廷二期 188 　 36 　 36 　 　 　 　 　 印江南一期 482 　 64 　 　 　 　 　 　 　 江湾城二期 　 48 164 　 　 　 96 48 　 48 银泰城未推 　 　 300 　 　 　 　 　 100 　 东院未推 68 　 　 126 　 　 　 　 　 　 城市之光未推 　 　 206 　 　 　 　 76 　 　 待推量合计 845 48 770 126 36 0 96 124 100 48 改善发力，品质凸显 ‖ 刚需产品成交比收窄，改善型产品占比提升，未来渐成首改市场；高品质楼盘成交活跃，部分楼盘出现涨价现象，以微幅涨价促进成交为主 项目 形式 动态与表现 万科江东府 续销涨价 3月底至今单价每套涨幅1500-2000元/㎡，成交套数逐渐递减，提价后速度相对缓慢 185㎡楼王产品折后均价25000元/㎡左右 万科公园里 三月底138㎡总价最高涨5万、168㎡最高涨9万两周成交25套，成交量微涨 中海寰宇天下 4月1日起总价最高上调5万，均价16000元/㎡，两周成交36套，成交量明显上涨 方兴金茂府 加推涨价 二期开盘均价29500元/㎡，较一期上涨6000元/㎡，推出50套，当天成交约15套 雅戈尔明洲一期 高价快走 自去年8月推出，就在保持高价的情况下快速走量，高品质、好户型是重要因素 保利印江南 高预期价格 预计15年6、7月开盘，东部新城稀缺洋房，