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关于珠海当房地产的调查.doc(2012-8-16
“关于珠海当前房地产市场的调查分析与预测”
的写作要求
所谓当前是指从2012年7月1日至你所完成报告的时间段,当然,由于政策的延续性,也会包括上半年的一些政策、经济、社会等各方面的影响因素。
内容要求:
一、 前言
(一) 调查的目的、意义
1.房地产市场调研的重要性 : (一)识别市场机会,理解持续变迁的市场环境. (二)分析市场潜力,有针对性地提出市场推广计划. (三)判断某种产品或服务的盈利性(四)评价某种产品或服务的满意度,指出改进的关键点(五)评价某种市场决策或管理决策的效果
2、房地产市场调研涉及的关键变量: (一)房地产市场发展总体特征(二)政府相关经济政策及直接和间接影响(三)政府房地产业政策及直接和间接影响(四)各细分市场需求特征和规模(五)各细分市场供给特征和规模(六)各细分市场供求关系的变动趋势(七)各细分市场价格和租金水平及其变动趋势?? (八)项目总体规划设计(九)项目环境设计(十)项目细部规划设计
3. 、房地产市场调研和销售规划: (一)房地产销售规划面临的困境(二)房地产销售规划的主要任务
(二) 调查的范围、对象
房产税征收范围对象由于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
房产税征收范围对象负有缴纳房产税义务的单位与个人。房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或使用人缴纳。因此,上述产权所有人,经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人,统称房产税的纳税人。
(三) 调查的类型与方法
1.全面普查。全面普查是指对调查对象总体所包含的全部个体都进行调查。可以说对市场进行全面普查,可能获得非常全面的数据,能正确反映客观实际,效果明显。如果把一个城市的人口、年龄、家庭结构、职业、收入分布情况系统调查了解后,对房地产开发将是十分有利的。由于全面普查工作量大很大,要耗费大量人力、物力、财力,调查周期较长,一般只在较小范围内采用。当然,有些资料可以借用国家权威机关普查结果,例如可以借用全国人口普查所得到的有关数据资料等。? 2.重点调查。重点调查是以总体中有代表性的单位或消费者作为调查对象,进而推断出一般结论。采用这种调查方式,由于被调查的对象数目不多,企业可以较少的人力、物力、财力,在很短时期内完成。如调查高档住宅需求情况,可选择一些购买大户作为调查对象,往往这些大户对住宅需求量,对住宅功能要求占整个高档商品住宅需求量的绝大多数,从而推断出整个市场对高档住宅的需求量。当然由于所选对象并非全部,调查结果难免有一定误差,市场调查人员应引起高度重视,特别是当外部环境产生较大变化时,所选择重点对象可能不具有代表性了。例如,1993年国家加强了宏观调控,一些房地产公司贷款受到限制,资金不足,开工不正常,水泥等材料需求量急剧减少。在这种情况下,公司应及时调整,重新选取调查对象,并对调查结果认真分析,只有这样的市场调查结果才能为企业制定策略提供有用的根据。? 3.随机抽样。随机抽样调查是在总体中随机任意抽取个体作为样本进行调查,根据样本推断出一定概率下总体的情况。随机抽样在市场调查中占有重要地位,在实际工作中应用很广泛。随机抽样最主要特征是从母体中任意抽取样本,每一样本有相等的机会,即事件发生的概率是相等的,这样可以根据调查的样本的机会,即事件发生的概率是相等的,这样可以根据调查的样本空间的结果来推断母体的情况。它又可以分为三种:一是简单随机抽样,即整体中所有个体都有相等的机会被选作样本;二是分层随机抽样,即对总体中所有个体都有相等的机会被选作样本;二是分层随机抽样,即对总体按某种特征(如年龄、性别、职业等)分组织(分层),然后从各组中随机抽取一定数量的样本;三是分群随机抽样,即将总体按一定特征分成若干群体,随机抽样是将部分作为样本。分群抽样与分层抽样是有区别的:分群抽样是将样本总体划分为若干不同群体,这些群体间的性质相同,然后将每个群体进行随机抽样,这样每个群体内部存在性质不同的样本;而分层抽样是将样本总体划分为几大类,这几大类间是有差别的,而每一类则是由性质相同的样本构成的。? 4.非随机抽样法。非随机抽样法是指市场调查人员在选取样本时并不是随机选取,而是先确定某个标准,然后再选取样本数。这样每个样本被选择的机会并不是相等的,非随机抽样也分为三种具体方法。? (1)就便抽样。 也称为随意抽样调查法,即市场调查人员根据最方便的时间、地点任意选择样本,如在街头任意找一些
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