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由“以租代征”浅析农村土地征收违法行为 摘要:“以租代征”是一类新出现的隐蔽性很强的农村土地违法行为。“以租代征”产生的原因较为复杂，“以租代征”的泛滥不仅导致统计失真、弱化宏观调控等，而且造成国土资产流失、扰乱土地秩序、损害农民权益、影响社会稳定。“以租代征”反映了我国农地征收执行过程中的一些不足和漏洞，本文通过分析这种现象的成因危害指出这些漏洞。 关键词:农村土地；以租代征；危害；执法 一、农村土地“以租代征”的基本情况 “以租代征”是这几年土地违法的一个主要表现形式， 它的实质就是农村集体土地规避农用地转用审批， 逃避土地计划调控， 规避土地收益税费政策的调控， 直接进入非农业建设用地的行为。“以租代征”行为不仅是严重违反土地法律法规的行为， 也是违背土地管理、违背国家长远利益的一种行为。 07年国家土地督察北京局对华北五省区市的调查发现，“以租代征”主要有六种表现形式，一是用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地，二是基层政府直接租赁农村集体土地，三是基层政府转租农村集体土地，四是基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为，五是村自行出租自己的承包地，六是村委会租用农户的承包地搞非农建设。 按照《土地管理法》的有关规定，只有兴办乡(镇)村企业和村民建设住宅，或者是乡镇)村公共设施和公益事业建设，经依法批准可使用本集体经济组织农民集体所有的土地，其他任何单位和个人进行建设，必须依法申请使用国有土地，或者使用依法征收的农民集体所有的土地；未依法办理农用地转用审批手续，任何单位和个人不得将农用地转为建设用地；除符合规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移之外，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。对照法律规定，“以租代征”的几种形式共同的特征是，违反土地利用总体规划和土地利用年度计划，规避农用地转用和土地征收审批，规避依法缴纳新增建设用地土地有偿使用费，规避依法进行征地补偿和安置，规避履行耕地占补平衡法定义务，擅自扩大建设用地规模，非法出让、转让、出租农村集体土地用于非农业建设。严重违反了《土地管理法》的有关规定。 “以租代征”造成的社会危害： 1、国家税费的流失 土地是“租”而非“征”， 不用缴纳土地出让金， 造成国家税收流失。这也是“以租代征”带来的最直接的损失， 也是最显而易见的损失。 2、影响耕地保护目标的实现 我国属于人均耕地比较少的国家， 在不到世界10%的耕地上， 承载着世界22%的人口。更为严峻的是， 我国有限的耕地资源还在大量减少， 现在， 我国人均耕地面积仅有不到世界平均水平的一半， 而且我国后备耕地资源严重不足， 通过开发补充耕地的潜力有限。我国的土地资源严重不足的现状，已严重影响经济的可持续发展， 为了给后代留下发展的空间， 必须严格控制建设用地规模， 严格执行耕地保护政策。 3、损坏农民群众的利益 “以租代征”的用地多为农用地， 很多为农村集体经济组织的责任田， 非法征用土地将使农民直接失去土地资源这一最基本的生活保障， 致使农民生活水平下降， 导致农民成为种地无地、就业无岗、社保无份的“三无农民”。有些时候由于补偿费用太低或不到位， 致使群众集体上访事件不断发生。这种“以租代征”的行为毕竟是一种违法行为， 并没有国家法律的保障， 一旦租地方单方面毁约， 农民也是骑虎难下， 只能任人宰割； 即便是租地补偿行为能够正常进行， 也不能保证农民的利益得到有效的保障。 4、扰乱建设用地管理秩序 正常的建设用地必须严格执行用地计划， 必须符合土地利用总体规划， 属于征用范围的， 必须进行征地补偿和落实征地听证制度。在具有审批权政府审批后，还必须按土地规划用途组织供地， 符合招标或拍卖范围的， 还需要履行组织招标挂牌等法律程序。以租代征的程序违背了土地征用的前提和程序， 有的不符合规划，有的非征即用、非拍即用， 非法过渡土地所有权类型。 二、“以租代征”形成的社会原因： 1、追求政绩工程 对于政府而言， “以租代征”的方式可以突破建设用地指标的限制，缓解当地经济发展的土地制约， 能够使一个地区获得短期的经济效益， 对于追求政绩的地方政府而言， 吸引力也是巨大的。因而， 地方政府长期对企事业单位的“以租代征”的做法采取一种默认和放纵的态度， 不择手段追求经济增长率。大搞非法经济开发区或工业园区建设， 并以招商引资为名引进项目， 在国家严格控制建设用地规模的情况下， 铤而走险选择了以租代征的违法用地道路。到2004 年8月， 全国清理出各类开发区( 园区) 6866个， 规划面积3.86 万km2。一些城市盲目铺摊子， 搞形象工程， 大量占用城郊良田，占用方式多为以租代征。这是一条危险的发展道路。 2、逃避国家税费 业主在利益的驱动下， “以租代征”逃避国