长沙保利西海岸个案讲述.doc

保利西海岸项目个案分析 一、项目概况 （一）项目区位条件 项目位于岳麓潇湘大道与岳麓大道交汇处西南角,银盆岭大桥以西，邻近地铁4号线、长株潭轻轨线，多条公交线路可达，未来交通区位优势明显。项目为于滨江新城板块，是政府全力打造的长沙新型金融中心，区位价值潜力大。周边环绕奥克斯广场、绿地广场等大型商业综合体，正对文化遗址裕湘纱厂，片区教育、商业等配套及景观资源较为完善。 图-1 项目区位条件示意图 （二）项目基本信息 项目为一线江景社区，以“品牌效应+区位价值+完善配置”为主要卖点。 表—1 项目基本信息表 开发商 ?保利（长沙）西海岸置业有限公司 物业管理 ?湖南保利物业管理有限公司 开盘时间 2015年10月（新加推） 入住时间 2017年12月30日（A1、A2、B3） 占地面积 24.48万㎡ 项目均价 住宅8000元/㎡ 商业30000元/㎡ 绿化率 32% 建筑面积 143.03万㎡ 物业类型 高层住宅、写字楼、集中商业、soho公寓 容积率 4.75（住宅） 户型 80—160㎡ 装修情况 毛坯 户数 5888 开发周期 两期 二、项目整体规划 项目整体规模大，分两期开发建设（如图所示），楼栋沿江由东往西呈东南向行列排布，楼栋南低北高，具有良好的通风采光效果。一期由8栋40—46层住宅和4栋2—3层街区商业用房组成。分一线江景房（红色标注）和二线江景房（黄色标注）和内部景观房（蓝色标注）。二期主要为商业、写字楼建筑。小区完全人车分流，地下车库入口直接设置在车行入口处，再由电梯直接入户。车位比为1：0.8，比例不符合改善型楼盘的需求数量，小区内部不设垃圾站。 图—2 项目整体规划图 三、项目产品设计 （一）项目户型配比 项目整体规模较大，总户数5888户。产品面积区间为79—188平米，满足各个户型区间的人群需求。分平层和复式两种产品，平层层高2.9m，复试层高5.8m。公摊率为23%，复式赠送面积较大，性价比相对较高。层数为40—46层的超高层，底层部分架空。主力户型为130㎡—161㎡的平层和复式户型，针对改善客户群体，户型配比较为合理。 （二）项目在售户型分析 项目在售户型点评 94㎡, 三室两厅一卫 亮点 ? 主卧空间较为阔绰，舒适度好； ? 客厅、主卧室南向，户型设计合理，采光较好； ? 赠送阳台面积大，舒适度较好； 不足 ? 面积过于紧凑，舒适度欠佳； ? 受过道影响，客厅面宽过窄，实际使用面积不足； ? 赠送房间面积过小，实用性较差； ? 墙体均为承重墙，户型灵活度差； ? 次卧采光较差； 130㎡，一室两厅两卫 亮点 ? 复式二层通过隔板搭接提高得房率，性价比较高； ? 主卧自带南向阳台，舒适度提升； ? 赠送面积大，性价比较高； ? 厨房自带生活阳台；功能性较好； 不足 ? 非南北通透，餐厅采光差； ? 客厅3.8m开间，过于紧凑； ? 二层楼梯旁卧室私密度差； ? 二层整体采光较差，仅靠南向阳台采光； 164㎡，五室两厅两卫 亮点 ? 横厅设计，观景效果较好； ? 主卧自带生活阳台，舒适度提升； ? 客厅、餐厅、主卧均南向设计，采光效果好； ? 赠送阳台面积大，性价比较高； 不足 ? 横厅设计，影响南北通风； ? 交通空间较大，造成空间浪费；、 ? 受横厅设计影响，墙体均为承重墙，户型灵活度差； ? 客卧私密性较差； （三）园林景观 项目园林目前暂未成形，沿小区入口进去即为绿化道，没有较大特色，参照沙盘效果和营销中心前坪景观与规划效果图有部分偏差。项目尚无园林展示区。估算景观成型时间较长。 图—3 项目营销展示 （四）建筑设计 项目建筑立面底部使用高档的钢挂石材，视觉感觉佳、材质坚硬抗挤压效果好，高层外墙采用真石漆装饰，档次高、色彩保持持久、环保效果好，但是施工成本较高，且真石漆内部的砂质来源无法保证。目前已进入外墙装饰阶段。 图—4 项目建筑外立面图 四、项目相关配套 保利西海岸拥有核心的地段、便利的交通、齐全的商业、教育、医疗配套，不可复制的稀缺资源、优质的人文景观，小区内部配有1个21班幼儿园、1400㎡会所、游泳池及羽毛球场等设施，项目商业配套主要是国际soho公寓，沿岳麓大道的超甲级写字楼群，项目沿线还有独栋商业楼及风情商业街的组成，未来可能会引进大型百货、电影院、KTV、风情时尚的茶餐厅等。 表1-4 项目周边配套信息表 交通 教育 商业 休闲 医疗 规划地铁四、六号线，长株潭城际轻轨； 岳麓大道银盆岭站：66、117、132、149、318、348、401、405、704、903、916区间线； 银盆岭大桥西站：66、132、149、168、302、348、402环线、405、704、804、907、907路A； 华龙幼儿园，桐梓坡小学，银盆岭小学，长郡双语实验中学，麓山国际实验中学