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房产企业成本核算与企业所得税的影响分析 张梅 深圳市建筑设计研究总院有限公司 518031 摘要：房地产业已经成为中国的支柱产业,对国民经济和社会发展的推动作用越来越大。而对于房地产企业来说，企业成本核算方式直接关系到企业的利润水平，更是给税务机关依法征收企业所得税带来影响。因此，本文将对房产企业财务成本核算方式以及对企业所得税所带来的影响进行了分析，并提出相应的建议。 关键词：企业；所得税；成本核算 近些年来随着城市建设步伐不断加快，房地产行业作为一个与其它行业不同的特殊行业，发展势头迅猛，房价一路攀升。但由于其成本核算方式呈现出繁杂多样的特点，已经给房产企业准确地进行财务核算工作，进而及时地掌握开发成果带来了非常大的困难，同时也为代表国家的税务机关参与企业的利润分配，按照法律法规做好企业所得税的征收工作带来一定程度上的影响，由此对所得税的影响也引起人们的高度关注。 从财务会计管理这个角度进行分析，对于房地产企业的成本核算并没有一个规范的统一方法，这也造成了企业在核算方法上的混乱。各企业在成本核算方法的选择上，在实际的管理活动中往往从结合自身的利益进行选择，具有较大的随机性，从而容易引发政策性不稳，针对性不强，准确性不高的后果，同时不可避免地给房地产企业当期盈利水平的真实反映带来影响。为了便于分析，笔者对目前房企关于成本核算方式的实际性操作展开了一番调查，经过调查发现主要有如下几种方式: 1.单位成本法:即以单位商品房面积(商品房面积是指扣除不可以销售的公共面积之后，以可以出售或者出租的面积)作为成本核算的重点对象，单位成本结合开发楼盘所发生的实际建造成本在每一个平方米商品房面积之间采用平均分摊的方式进行分摊，在对企业销售收入进行确认的同时，按照确定的销售商品房面积对产品成本进行结转的一种方法。 2.计划成本法:是指通过预算总成本与开发总面积之间的比例来核定已出售面积的成本(建筑面积)或以预算总成本与计划收人之比来核定已经实现销售部分的成本(销售收入)，待完工之后再做出相应的成本差异调整的一种方式。 3.收入百分比法:就是严格按照收入与成本配比和会计核算遵循谨慎原则的要求，以销售单元—单套房屋为成本核算对象，以每一个销售单元的商品房面积以及销售单价计算每个销售单元的预计收入，并且最终按照收入实现的程度确定成本的方式。 即:销售单元成本=(该销售单元的预计收人/该楼盘预计总收人)x该楼盘的总成本 4.分类系数法:就是根据房地产开发项目对开发费用进行归集，按照价值系数分配各类不同价值开发产品成本的一种成本计算方式。在这种情况下的成本核算方式是在按开发产品项目对开发费用进行归集的基础之上，根据不同价值的各类开发产品之间的价值系数对成本分配率进行计算，并且据此计算出各类不同价值开发产品的单位开发成本核算方法。 即:各分类价值系数=各价值类别开发产品价格÷最低类别价格 加权平均单位成本=按项目归集的开发费用÷∑(各分类价值系数x各分类价值开发产品所占面积) 各类价值开发产品单位成本=加权平均单位成本x各类别开发产品分类系数 5.估计推算法:就是结合自身的发展，综合考虑各种因素，包括房地产企业成本核算的相关历史数据、所获经验的具体数值以及与市场价格相关的信息等等，人为地按照其销售价格的一定比例，通过非科学性地估计方式推算出销售成本的一种方式。 目前，我们在对商品房开发成本的核算之中通常情况下是按照分区块、分楼盘或者分期进行核算的。从实际上来讲，无论选择何种成本核算方法，最基本的要求就是要把成本核算准确。从理论上讲，无论选择何种成本核算方式，都应该严格按照《企业会计制度》或者《房地产业会计制度》的相关规定，将在房地产开发的整个过程中所发生的构成成本的费用直接归集到各该区块或楼盘成本中进行核算，一旦开发任务完成之后，将所归集的开发费用结转到“开发产品”科目，按照相应的方式分配计入各成本计算的具体对象，构成房地产开发企业的开发成本或者已经销售开发产品的经营成本。 由于房地产开发企业经营活动的特殊性而形成一些有别于一般工业、商业企业特殊的经济活动，并带来其会计核算一些特殊处理(包括税务处理的特殊性)，比如房地产开发企业要在几个年度里才能确认收益，而现有的房地产企业所得税却表现为年度的汇算清缴体系在时间的选择上与当期收益之间不相匹配，而且企业所得税汇算清缴时一般不会追溯到以前数个年度去审查企业的开发成本是否真实合理，是否应当全额在税前扣除；而且无论是国家现行的所得税暂行条例、财务制度，还是有关其它的政策性规定，对成本的确定基本上仅仅明确的是收入与支出相配比以及权责发生制的原则。 由此可见，在成本核算方式上的选择给房地产企业提供了自由