四房地产投资分析四川大学课件.PPTVIP

第四章 房地产投资分析;主要内容; §4.1 房地产投资分析概述;（2）房地产投资的含义 ;4.1.2 房地产投资的类型;4.1.3 房地产投资的目的;4.1.4 房地产投资分析的任务;4.1.5 房地产投资分析的发展状况;§4.2 市场与区位分析;（2） 市场分析的方法;②市场趋势预测;4.2.2 区位条件分析;地域的分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的 分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、 文化教育、自然条件等因素。 具体地点的分析与选择，是指能够直接显现土地价值的、相 对微观的一种分析，一般针对某一特殊地块来进行。是对房 地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择， 主要考虑项目所在地点的临街状况、建设用地的大小。利用 现状、交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基 础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。 ;§4.3 基础数据分析估算;房地产开发项目总投资估算表;房地产开发项目总投资构成图 ;如果房地产开发项目在开发完成后存在自营部分，则房地产开发 项目投资与成本满足下面的等式： 开发项目总投资=开发建设投资+经营资金 ① 开发建设投资=总成本费用=固定资产及其他资产+开发产品成本 ② 将①②两式进行整理得： 开发项目总投资=固定资产及其他资产+开发产品成本+经营资金 如果房地产开发项目在开发完成后只有租售而没有自营部分，则 开发项目总投资中不存在经营资金，同时，开发建设投资全部形 成了开发产品成本，而不存在固定资产及其他资产，房地产开发 项目投资与成本满足下面的等式： 开发项目总投资=开发建设投资=总成本费用=开发产品成本;4.3.2 房地产开发项目收入分析估算;（3）经营收入 房地产投资项目的经营收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入和自营收入。;没有考虑空置率或出租率的租金收入叫潜在总收入； 考虑了空置率或出租率以后，从潜在总收入中扣除空置和租 金损失，再加上其他收入，就得到了该物业的实际总收入； 如果再考虑出租期的运营费用，则租金收入就是净租金收入。 ;（4）税费 目前我国房地产开发投资中涉及到的主要税金包括营业税、城市建设维护税、教育费附加(通常也叫两税一费)、城镇土地使用税、房产税、企业所得税、土地增值税、契税、印花税。 税金的计算方法需要根据国家税收管理政策和项目投资与成本、收入的基础数据估算。;4.3.3 资金筹措分析;§4.4 财务分析;4.4.2 财务分析基本报表;4.4.3 财务分析指标;传统财务分析指标构成图;现代财务分析指标构成图;财务分析指标和基本报表的关系：;§4.5 不确定性分析和风险分析;（1）临界点分析;将销量、成本、利润之间的关系反映在直角坐标系中， 即形成临界点分析的图解： ;（2）敏感性分析; 下面是某项目的单变量敏感性分析表和分析图，依次设定售价、单位变动成本、固定成本和销量单方变动的情况下，计算该项目的利润额，据此判断各变量对项目整体盈利性的影响。;4.5.2 风险分析;风险分析的主要方法是概率分析法和蒙特卡洛分析法。; 例如，已知某地区房地产开发项目的工程发包价和建造成本自1985年～2000年的变动情况，通过归纳后，预测2001年～2005年间承包价的上涨率大约为每年8%，建造成本的上涨率大约为每年6%～7%。; 在此基础上进一步分析了2001～2005年间该地区房地产开发项目发包???和建造成本上涨情况的各种可能值，以及出现的可能性（概率）。以建造成本为例，分析结果如下表所示。此种分析所得即为主观概率。;（2）蒙特卡洛法;§4.6 房地产投资决策;4.6.2 方案的比选;差额投资回收期（△P） 差额投资回收期是指通过成本节约收回追加投资所需的时间，有时也叫追加投资回收期。其表达式为：;净现值率（NPVR） 净现值率是投资方案的净现值与投资现值的比率，它表明单位投资的盈利能力和资金的使用效率。由于用净现值指标进行多个项目的比选时，没有考虑各个项目投资额的大小，因而不能直接反映资金的利用效率。;等额年值（AW） 将项目的净现值换算为项目计算期内各年的等额年金就是等额年值。用等额年值来进行多方案比选的方法就叫做等额年值法。等额年值是考察项目投资盈利能力的指标。其表达式为：;等额年费用（AC） 将项目计算期内所有的费用现值，按事先选定的基准收益率，折算为每年等额的费用。其表达式为：;§4.7 房地产投资分析运用;4.7.2 可行性研究报告主要内容;4.7.3 项目申请报告主要内容;