20150701_东莞_工业地产定位：分享绿地格兰德定位_叶健要点.pptVIP

;;目前成都市发展相对成熟的工业园区集中分布于城市周边区域，一般位于城市三环路与绕城高速之间。 成都市东、南、西、北各方位均有工业园区，但目前发展相对较好的是位于南三环外的高新技术产业开发区南区和位于西三环外的青羊工业集中发展区。锦江工业集中发展区紧邻高新南区，区域认知度高，龙泉驿区的工业发展为锦江工业发展区的延伸，未来前景看好。 ;租售方式 目前工业地产项目市场主要包括只租不售和租售集合两种方式，大部分企业主开发的项目是只售不租，而高新孵化园等政府主导开发的项目则是租售结合，但是是以租为主。 ;各工业园区在售项目租售情况;租金 从出租项目的租金看，高新南区的拉德芳斯和高新孵化园租金较高，为80-95元/月.m2，武侯工业园的西部智谷、金履国际及大科星创意园租金相对较低，在35元/月.m2左右。虽然高新南区板块的租金价格相对偏高，但由于政府会对入住企业补贴10-15元/月.m2，因此实际租金约为65-85元/月.m2。 ;销售均价 从销售价格看，目前在售项目的销售均价在4000-12000元/平米不等，高新南区项目售价普遍较高，均价在15000元/平米，特拉克斯和拉德方斯这两个区域内典型的工业地产项目的销售均价均在18000元/平米左右。其次价格相对较高的是高新西区和金牛高科技产业园，为7000元/平米左右。锦江工业园紧邻高新南区板块，售价余高新西区相似，为7000元/平米左右。此外，龙潭工业园价格相对较低，政府针对购买客户可提供500元/平米的补贴。 ; ;;成都工业项目发展规划与政策;三步走战略纲要：成都工业近期、中期、远期发展目标--跨越式发展;四大主导产业、六大工业基地、三大工业经济区域;园区 ;随着工业地产的发展和城市土地的日益稀缺，城市工业地产向高端发展的趋势越来越明显。近年来出现的火炬动力港和青羊工业园区就是其中的代表。 从工业地产的发展出发，开发模式走综合性商务中心的路线。办公楼、商务中心、经济型酒店、公寓都有可能成为开发项目。 ; 工业经济成为成都市重要的创收来源。 ;;;龙泉经济运行情况（2011年第一季度）;龙泉发展规划;支柱产业——;周边主要产业;制???产业办公为主，休闲生活性为辅，相互促进，引领区域消费，丰富区域生活;汽车产业引领成都经济发展，成为成都经济的重要组成部分;;周边道路交通情况;项目地块的分析;完全竞争;SWOT分析;;;卖点综诉; 我们以经开区、川师大、三圣乡等为产业和资源背景，以国际休闲与会展产业为穿引轴线，营造满足都市人所有需求的生活链和产业链。 “科技内核” —— 我们将引入国际住宅产业最为成熟的建筑和设备设施技术，以高科技含量为产品注入节能、环保、安全的内核。 “环境内核” —— 我们将充分利用龙泉浅丘地貌特征和水源资源，采用独有的规划设计理念，营造最优雅的人居环境。 “人文内核” —— 我们将以产业资源和人居环境为依托，导入“工作与生活并存”独有的人文理念，努力打造成该领域的文化标识。;打造成以绿色为主的休闲生活办公场所，引领未来绿色工作革命。;案名;高层组团案名：巴比伦;发展愿景;;超高层产品包装;以“绿色生态OFFICE”和“空中花园OFFICE”为产品形态定位，主 要目的为以”工作与生活并存”营销理念做铺垫;多层产品包装;改传统的 “草多花少树少”为“树多花多草少”以弥补该组团的视觉景观不足。;花园道路;把工作与休息场所相接合。适当的牺牲一些空间，在园区配套上设立不同的休息区，可适当配置营利性的咖啡区，茶区，清吧等，以适应该不同需求消费客群。;商业配置包装;项目别墅形态产品包装分析;客群定位分析;汽车制造产业的不断全善带来了该领域的办公场所需求;参考成都其它工业区域分析： 销售客户：以周边企业为绝对主体，主要为工业区域内有实业的企业，最 关注产品形态和价位，对知名品牌有倾向性。 租赁客户分为长租和短租 长租客户：主要来自该区域内延伸产业客户，以驻扎形式入住周边办公场 地。主要关注地段、产品舒适度、物业管理、周边配套等 短租客户：该区域内办公人士对住宅需求的群体，主要关注度以产品价位、 地段，装修情况，配置情况等;通过对成都工业地产的综合分析，针对不同的组团，建议其价位： 预计超高层组团 入市价：7000元/ ㎡ 均 价：7500元/ ㎡ （以2012年9月入市时间点预估，建议参考该时间内的周边房价） 预计多层组团 入市价：8500元/ ㎡ 均 价：7500元/ ㎡ （以2010年9月入市时间点预估，建议参考该时间内的周边房