5_29洪德国际内衣城策略提案幻灯片.pptVIP

风情绽放的地方 ——保利丰花园商场推广策划方案 ;【目录】;一、市场分析 （1）广州市政府的城市发展规划向东南发展，造成了海珠区房地产市场的兴旺，客观上带动了人气的上升，而人气的聚集则对商业提出新的需求； （2）海珠区房地产业和商业流通的主要制约因素－－交通状况由于过桥年票的实施已迎刃而解； （3）受政府的刻意营造，海珠区南北商业地段格局业已形成，而东西两翼的商业尚属空白；;市场分析（续一） （4）海珠区西面由于城市改造的需要，大批工厂已迁出该地段，留 下的地块已陆续发展成住宅小区，如光大花园、保利丰花园、 富泽园、金沙花园、洪德居等。 结论：海珠区的商业腾飞在即，商铺的租售市道将逐渐畅旺，而西面 的商业空白正是我们切入的一个契机。 ;市场分析（续二）： （1）随着生活的改善和节奏的加快，人们的购买意欲更加细分， 针对性更强，因而专业性市场赢得了人们的青睐； （2）社会分工的细化，直接导致服务性行业的分工细化，商场 也如是； （3）鲜明的市场定位和独特的品牌形象已成为商场的取胜之道。 结论：综合性商场日渐没落，专业性商场日趋兴旺。;二、商铺市场分析： （1）国家实施的房地产销售新政策给商铺销售带来相当的压力，由 此导致销售观念的改变，并迫使发展商投入更多的资金； （2）商铺的投资者绝大部分都是极为理性的人士，因而他们注重的 是实在的东西，对发展商的要求也相应提高； （3）专业性和规模性是商场今后发展的方向，而在同质化日趋严重 的商铺市场，品牌形象将是赢取市场的关键。;商铺市场分析（续一）： （4）受惯性经营心态的影响，海珠区目前的商贸市场主要以经营女 性用品为主，并且已形成一定的口碑和影响力，如婚纱一条街、 洪德女人街等； （5）海珠区内女性用品商场的规模普遍不大，商品龙蛇混杂，良莠 不齐； 结论：商铺销售已进入品牌竞争阶段，中偏高女性用品专业商场应是 我们的突破口。 ;三、商铺市场销售要解决的问题;四、我们所处的位置： （1） 地???位置：保利丰花园位于人民桥脚，内环路路边； （2） 基本情况： ? 一期项目包括1栋19层商住楼已基本售完，并交付使用；住 宅平均售价近6000元/平方米，商铺平均售价27000元/平方 米，最高售价至35000元/平方米。主要买家包括周边居民及拆迁户(60%)、洪澳侨胞(20%)、南方大厦电子城商户等。 ;我们所处的位置（续一）： ? 二期项目包括2栋31层住宅、1栋16层商住楼(4层商场)、 1栋31层商住楼(4层商场)，现正开发，即将进入销售 阶段。其中商场1万多平方米，七千多平方米写字楼、住宅楼七万多平方米。商住楼裙楼部分商场分为4层，五层为架空层。住宅部分由46-198平方米，使用率 80%以上。 ? 目前建筑进度二、三期工程同时施工，已完成负二层以下基础工程。二、三期项目同时推出。;五、潜在竞争对手分析： （1）仰忠高第街：以低档成衣，女饰用品为主，经营环境较差，经 营缺乏系统性，欠缺推广； （2）状元坊：以低档女饰用品为主，自发式经营，靠口碑传播，主 要消费群是青春少女； （3）东方丽人广场：只租不售，以″洪德路女人街″整体迁入为卖 点，以中低档女性服装、化妆品零售为主，推广力度较弱。 结论：目前广州号称“女人街”的商场不胜枚举，但都缺乏专业性和 规模性，且设施欠佳和档次不高，甚至是″挂羊头卖狗肉″， 因而尚不存在有力的竞争对手。 ;六、我们的机会点： （1）区位优势：位于海珠区闹市区主干道，具实在的商业投资价值； （2）交通优势：毗邻内环路，20多路公共汽车途经该处，政府规划 海珠区连通芳村大桥的连接地以及建设洲头咀国际码头，旁依 广州游汽车总站，有助于项目经商环境的提升； （3）景观优势：北面近靠市政府重点建设的滨江风景线，有助积聚 人气，形成休闲购物点； （4）商业文化优势：与脍炙人口的″洪德路女人街″一路之隔； ;我们的机会点（续一）： （5）规模优势：可供面积一万多平方米，同地段中绝无仅有； （6）机遇优势：海珠区西面随着大批住宅小区的落成，其商业网点 欠缺的矛盾越来越突出； （7）品牌优势：发展商的实力和业绩已深入人心。 ;七、我们面临的问题： （1）借助的商业文化品牌形象品位较低，在某种程度上影响了投资者的投资意欲； （2）商铺的投资资金较大，经营需要一定的资本，对于投资者来说也有一定风险； （3）目前商场尚在建设中，欠缺整体效果； （4）受传统观念的影响，目标群对河南地段的商铺投