房地产行业营改增政策概览.ppt

存量资产无法抵扣 税制改革能否带来规模升级、效能提高 更新换代是可以考虑的 终极目标是降低税负、轻装上阵 时间节点是关键，税改前应停止一切固定资产购置活动 固定资产的有序更新换代是有成本考量的，不能为了一味追求抵扣而”步子迈的太大“，要关注资金成本问题。 营改增来临的固定资产投资策略 谢 谢！ 第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产： （一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 （二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 （三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。 房地产视同销售行为的认定 根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）第7条和27条规定： 房地产开发企业以其开发产品对动迁户进行补偿，可分解为开发企业向动迁户支付拆迁补偿款和对外销售开发产品两项业务。 开发企业分给动迁户开发产品时应视同销售处理，销售收入金额应按同期同类开发产品的市场销售价格或同类开发产品的公允价值确认，同时计提增值税销项税。 回迁安置房是否要视同销售征收增值税 在实际工作中，同期同类开发产品的市场销售价格或同类开发产品的公允价值可以按以下原则把握： 开发企业为动迁户开具发票的，按发票金额确认收入，不开具发票的，按拆迁补偿协议（或者回迁安置确认材料）约定的补偿面积和补偿标准确认收入。 同时开发企业应按分给动迁户开发产品确认的销售收入金额与计提的增值税销项税一并计入开发产品计税成本的“土地征用费及拆迁补偿费”项目，并按拆迁协议约定的补偿面积和可售面积单位工程成本计算结转已销开发产品计税成本。 开发企业以其开发产品对动迁户进行补偿的支出，应以应付帐款方式计入计税成本的“土地征用费及拆迁补偿费”项目，于确认销售收入实现时冲减应付款项。 开发企业以其开发产品对动迁户进行补偿，超面积部分，应按销售开发产品处理，按实际销售价格确认销售收入。 例：A公司2017年5月开发某项目，用地面积21000平方米，住宅建筑面积为31900平方米，可供销售面积29000平方米，其中用于安置回迁户村民的住宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。 该项目2019年9月已完工，开始与被拆迁户办理交接手续，回迁房面积共7900平方米。 该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米（不含税），该项目工程已竣工决算，开发成本为6400万元。 （1）安置动迁户开发产品视同销售 ①支付建筑施工等其他开发成本6400万元。 ②拆迁补偿费支出＝7900×0.7＝5530（万元）。 需要注意的是，这里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户7900平方米，而是整个楼盘的，需要在总可售面积29000平方米中分摊。 视同销售收入＝7900×0.7＝5530（万元）。 视同销售计提销项税= 5530X11%=608.3万元。 ③单位可售面积计税成本＝（6400＋5530+ 608.3）÷29000＝4323.55（元/平方米）。 需要注意的是，这里的29000平方米是作为总可售面积计算的，不能减去拆迁户的7900平方米，否则就会虚增成本。还应关注的是视同销售计提的销项税要增加开发成本。 ④视同销售成本＝4323.55×7900＝334156058（元）； 视同销售所得334156058元） ⑷开发企业以其开发产品对动迁户进行补偿的会计处理 ①在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理： 借：开发成本--土地征用费及拆迁补偿费 6138.3万元 贷：应付账款—土地征用费及拆迁补偿费　5530万元 应交税费—应交增值税（销项税） 608.3万元 借：应付账款———拆迁补偿费　　　　　5530万元 贷：主营业务收入　 5530万元 注意：在营业税制度下，红字部分是不计入成本的，应计入营业税金及附加科目，因为增值税的引入，视同销售行为增加了房地产的开发成本。 车库、车位的分类 地上单独建造有产权的停车场所，属于房地产企业的开发产品。 利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。 缴纳人防易地建设费后地下无产权的停车场所，无法销售，只能出租。 缴纳人防易地建设费后地下有产权的停车场所，应比照地上单独建造的停车场所，作为单独的成本核算对象，属于房地产企业的开发产品。 车库、车位在增值税时代的涉税处理 不同类型的增值税处理 地