20131222_冯洋跑盘汇报(最新)摘要.pptVIP

汇 报 人: 冯 洋 指 导 人: 郭昶志 2013年12月 恒大标准化营销模式浅析 第一部分：跑盘综述 第二部分：发现问题 第三部分：解析问题 第四部分：总结陈述 01 跑盘综述 跑盘区域：城东、城西、高新、曲江、城北、 浐灞跑盘数量：56个预售与在售项目 曲江区域： 富力城、曲江观山悦、华侨城天鹅堡、华著中城、湖城大境、千林郡、曲江公馆和园、中海御湖公馆、中海御湖壹号、中海紫御华府、中铁建国际城、中铁建梧桐苑、诸子阶（13个） 城北区域： 白桦林间、凤城九号、公园壹号、海璟台北湾、华远君城、汇通太古城、荣华北经城、 天朗御湖、万科金域华府、中建开元壹号、紫薇东进（11个） 城东区域： 星币传说、华东万和城、新兴新庆坊、兴庆宫、长乐坊（5个） 浐灞区域： 陆港金海岸、振业泊墅、恒大绿洲、浐灞半岛、龙湖香堤国际、绿地国际生态城、纳帕溪谷、普华浅水湾、御锦城（9个） 城西区域： 汉城湖壹号、浩林方里、金辉天鹅湾、 天朗大兴郡、听城、阳光台365、御溪望城、长兴园湖曲、中铁建瑞园（9个） 高新区域： 高山流水和城、建邦华庭、金辉悦府、金泰假日花城、莱安逸珲、万科城、万象春天、雅居乐铂琅峯、裕昌太阳城 （9个） 城北区域 浐灞区域 城东区域 曲江区域 高新区域 城西区域 跑盘区域 区域 地理属性 价格区间 （元/平方米） 主流产品 主力客群 城东区 1、老军用重工业区，自然环境相对较差，生活氛围较差 2、路网发达、交通便利 7000-9000 高层、小高层 二室、三室普通住宅 东郊地缘性客户为主。区域内医院、高校职工，商圈商贩 城西区 1、老民用重工业区，自然环境相对较差，生活氛围较差 2、路网发达、交通便利 5500-7000 高层 二室、三室普通住宅为主 西郊企事业单位职工 高新区白领 高新区政府单位公务人员 高新区 1、发展较为成熟的高新技术产业区 2、路网发达、交通便利 3、公共配套齐全，人文环境、居住环境优良 4、置业的热点区域之一 8000-19000 高层 户型种类齐全，大三居、小一室均有 区域周边电子城高收入人群 高新区政府公务人员 高新区白领 投资客 曲江新区 1、人文、旅游为基础的高档居住区 2、路网发达、公共交通不便利 3、人文、自然、生态环境优越 4、共建配套相对缺乏 9000-30000 别墅、洋房、高层、小高层 舒适性大户型产品为主 来自全国各地高端客群 城北区 1、政府为导向的新兴经济区 2、路网发达、交通便利 3、人文环境差，区域认可度低 7000-19000 高层、小高层 三室以上户型占比相对偏大 北郊原住居民，北郊企事业单位职工，陕北客群 浐灞区 1、规划建设中的景观生态区， 发展前景较好 2、路网发达、公共交通不便利 3、公共配套匮乏 6000-25000 花园洋房、高层、小高层 二室、三室户型为主 区域内企事业单位、医院职工 东郊客群 高档居住区；全城价格最高的区域；客源广泛，不受地域限制；多为低密度、低容积率、奢华型大户产品，追求居住舒适度和品质感，整体以三室产品为主，户型面积较大，舒适度较高。 城东地区主要为老工业区，土地供应量有限，项目体量偏小，受城市规划影响，城东项目多分布于主要交通沿线，产品以满足刚性需求客户为主；缺少品质感，价格实现力差；以地缘性客户为购买主力。 城西区域之前为工业区，新规划的大兴新区，临近汉城湖，区域配套较成熟，但是整个区域的形象较差，项目较多，规模大小不一，主要以满足区域刚需客户为主，多为中低端项目，产品无论在户型还是面积区间上都表现中规中矩，追求性价比 城北区域依然是房地产开发的热点区域，新入市项目与传统知名项目竞争市场；大明宫区域将成为未来新的热点区域；中端项目居多，价格差异较大。目前区域位置偏远，但配套较齐全、公共交通便利； 浐灞区域是开发热点区域，新兴项目众多，依靠河景资源，成为生态开发区域。区域内不乏别高端墅项目 ，项目体量较大、开发周期长，但由于目前周边配套尚不完善以及区域发展不成熟，客户认知度较差，多地缘性客户，价格实现力较差。 置业热点区域，区域发展成熟，新入市项目较少，原有项目受限购政策影响较大。区域开发重点主要集中在科技路以北的泛高新区域。产品品质较高，主要满足高新区域刚性需求客户和改善型客户。高价相对较高；各板块产品差别较大，总体以中、高端产品为主 区域市场表现及特点总结 跑盘小结 02 发现问题 西安恒大项目分布概况 恒大在西安 恒大地产集团西安有限公司成立于2007年9月14日，为恒大地产集团有限公司全资子公司。目前恒大地产集团西安有限公司在西安内拥有：恒大名都、恒大绿洲、恒大城和恒大御景等四个项目，并获得“2008年度优秀楼盘”“西安市明星精品楼盘”“2009西安楼市年度影响力名盘奖”“2009西