买卖商品房应注意问题.doc

买卖商品房应注意的问题 随着住房制度的改革和经济的发展，越来越多的人购买商品房以解决住房问题或用于投资，但是选购一套符合自己心意的商品房应当考查哪些方面，怎样才能避免购房过程中引起的纠纷，却是很多准备购房的人担心的问题。在这里仅以购买商品房容易引起纠纷的地方作一介绍，并重点介绍签订商品房买卖合同应注意的问题。 一、购买商品房的基本环节 对于准备购买商品房的人来说，往往存在两种不正确的心理，一种是对买房持有恐惧心理，担心上当受骗；另外一种是持有轻率心理，整日幻想买房后如何构建家园。这两种心理都是不可取的，每一个准备购房的人都应把握好每一个环节，注意其中可能涉及到的问题。虽然购房环节因房屋的类型、地段、时间、场合的不同而有相异之处，但大体上都包括以下几个基本的环节： （1）收集信息，选择比较 购房信息可能来自报刊杂志上的广告、电视广告、街头广告、房产信息网及房产信息展示会、参观现场楼盘等，也可以咨询相关管理部门。 （2）核验相关法律文件 核验“五证”，了解开发商的资质，手续是否齐全。 （3）询问相关费用 房产交易税费、物业管理费、取暖费、车位费、煤气开户费等。 （4）签订认购协议，交纳定金 认购协议是非正式的商品房买卖合同，在正式的商品房买卖合同签订之前记起到制约双方的作用。 （5）签订商品房买卖合同 签订商品房买卖合同是整个购房过程中最为重要的环节，日后双方产生纠纷全凭该份合同的记载来证明，必须慎重。 （6）办理付款手续 主要是办理商业性贷款或公积金贷款，与商业银行或住房公积金管理中心签订贷款协议，该环节开发商应协助提供相关材料。 （7）办理买卖登记手续 买卖双方到国土资源局和房产管理局办理登记手续，实践当中也由开发商自己去进行登记的情况，但须经过购房人的授权。办理银行按揭需将合同正本交银行保存。 （8）验收、入住 该环节主要查验工程《建设工程竣工验收备案表》、《实测面积表》原件，并要求开发商提供《??品房使用说明书》和《住宅质量保证书》。 （9）签订物业管理合同 购买商品房当时开发商一般拥有自己的物业管理公司，开发商在销售房屋时关于物业管理的一些承诺尽量要求其写进物业管理合同。正式入住以后物业管理公司往往有开发商委托或经过招投标新进的物业管理公司来进行物业理，对于入住后可能遇到的一切问题应在物业管理合同中予以明确。 （10）办理产权登记手续 目前一般是开发商将办理产权登记的一切文件资料提交给房产登记管理部门，再由购房人申请办理。因此应按照《商品房买卖合同》约定或法律规定期限要求开发商向房产登记管理部门提交办理产权登记的一切文件资料。另外应要求开发商向土地管理部门提交办理土地使用权证所需材料，一并办理土地使用权证。 二、购买商品房应注意的问题 人们购买商品房基本上出于居住或投资两个目的，因此应根据个人的情况选择适合自己的商品房，一般应注意以下问题： （1）所处位置 也就是常说的地段，这很重要，关系到上、下班是否方便，购物是否方便，空气质量的好坏，社会环境如何，将来孩子上学是否便利等问题。 （2）楼层、朝向、面积、结构和价格 楼层高低关系到将来所居住人是否上、下方便，面积大小是否合适，结构是否符合居住及使用要求，价格能否接受，是否能充分接受太阳光照等。 （3）楼间距及层高 楼间距即前后两幢楼之间的距离，它的大小直接影响了入住后是否影响采光和通风，是否有压抑的感觉。层高是地面与房顶之间的距离，这与建筑成本有很大关系，层高每增加10厘米，其成本也相应增加1%，开发商为了节约成本一般不会把层高弄得过于高，但是在购房时也不应仅注意其他方面而乎略了层高，导致入住后有种压抑感， 并且影响了装修。 （4）室内管道是否贯通 房屋内的给排水管道、天然气管道从房屋内上下贯通是否影响了正常的走动，是否给装修带来不便，或是作隐蔽装修后是否会减少套内空间。 三、商品房一般会出现哪些质量问题 商品房出现质量问题有些是正常的，有些则是建筑商不按正常建筑规程建设造成的，还有些是因为偷工减料造成的，现实中商品房常见的质量问题有如下几个方面： （1）门窗不正、油漆脱落、无法正常关闭； （2）金属配件生锈、门锁脱簧或有较大摩擦声音； （3）卫生洁具不合格，有滴水、渗水、下水不通畅现象； （4）地面装修不实