房地产交易法律制度综述.ppt

第四章 房地产交易法律制度;本章内容; 第一节 房地产交易概述;一、概念;二、房地产交易的基本原则;《物权法》第146条：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。 第147条：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。;（二）依法登记原则 《物权法》第9条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外 第10（2）条：国家对不动产实行统一登记制度…… ;《城市房地产管理法》第36条 《不动产登记暂行条例》 （2015年3月1日实施）;（三）国家对交易价格实施管理原则 《城市房地产管理法》第34条：国家实行房地产价格评估制度 第35条：国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报 ; 第二节 房地产转让法律制度; 案例导读： 2014年8月20日，金某及其子与王某签订《房屋买卖合同》，约定金某将面积40.81平方米的房屋卖给王某，价款40万元，于合同签订之日一次付清，卖方将产权证及相关手续交给买方。任何一方违约，需支付违约金1万元。金某在合同上签字按手印，其子以其母亲李某的名义签名按手印。; 同年8月22日，王某付清全部房款，金某将房屋产权证交给王某。之后，当地政府决定对包括该房屋在内的区域进行征收，遂发生纠纷，王某起诉。 ; 金某李某辩称：本案争议房屋系金某、李某二人的夫妻共同财产，但是在共有人李某不知情、未到场、也未授权任何人的情况下，金某与王某私下签订了房屋买卖合同，该合同属无效合同。 ; 请结合案情回答以下问题： 1. 该房屋买卖合同的效力如何？ 2. 涉案房屋产权人是谁？ 3. 该案应如何判决？; 法院经审理认为：《婚姻法解释(一)》第17条：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人 ; 2014年8月20日订立合同时，金某对外处分夫妻共同房产的行为，王某有理由相信或者认为这是其夫妻双方的共同意思表示。金某、李某所举证据也不能证实王某在签订房屋买卖合同时并非善意。 所以，房屋买卖合同有效。 ;一、房地产转让的概念;其他合法方式？;二、房地产转让的条件;;（二）客体符合法律要求 《城市房地产管理法》第38条：下列房地产不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第39条规定的条件的 ;第39条：以出让方式……应当符合下列条件： （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 ;（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 （三）依法收回土地使用权的 （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的 （五）权属有争议的 （六）未依法登记领取权属证书的 （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形 ;（三）形式符合法律规定 房地产转让合同为要式合同——书面转让合同 当事人到房产管理部门办理权属登记 ;（四）意思表示真实 一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同 效力如何？; 无权代理所定合同效力如何？;（五）不得违反政策、法律和社会公德 ; 未取得产权证的房屋转让协议效力如何？ 2008年6月8日，小东将其在单位的一套集资房转让给小五，双方为此签订一份《房屋转让协议书》，约定：房价款26.8万元，小东与其单位来往的所有账目由其自己理顺；今后小五要办房产证或其他必要手续时，小东应主动协助办理，费用由小五负责。 ; 2008年6月22日，小五支付给小东购房款26.8万元，小东便将该套房交付给小五，由小五装修、居住。2009年3月，该房参加房改，小东在补交土地出让金5000余元、单位住房基金及利息近10000元后，取得了该房的国有土地使用证和房屋所有权证。? ; 小五要求小东协助其办理产权过户手续，小东不予协助，小五为此起诉到人民法院。 诉讼中，小东辩称，《城市房地产管理法》第38条规定：未依法登记获取权属证书的房地产，不