毕业论文当前房地产融资市场的形成背景解析.docVIP

PAGE  PAGE 14 当前房地产融资市场的形成背景、特征 及其发展趋势分析 内容提要：本文以房地产企业的融资需求为出发点，首先分析了当前房地产融资市场格局的形成背景，重点分析了政府政策背景和产业发展背景，提出了融资主体的需求转变将是推动融资市场再造的决定性力量；接下来，文章对当前融资市场的主要特征进行了概括性评述；最后，在对房地产融资市场综合分析研究的基础上，对未来房地产融资市场的发展趋势进行了预测。 关键词：房地产金融 融资市场 目前，我国的房地产业已经毫无疑问地成为国民经济的支柱产业，然而，与房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是，房地产融资市场的发展却步履蹒跚。作为典型的资本密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会危及房地产业的健康发展。当前，如何加快房地产融资市场的发展已成为整个房地产业所面临的最紧迫课题。 近年来，随着国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策，特别是日趋严格的土地和金融信贷政策使房地产业遭遇了前所未有的资金困境。为了因应融资困局，房地产业开始探求多元化的融资渠道，诸如信托、基金、上市以及私募融资等形式开始频繁地出现在公众视线当中，而房地产融资也成为业内最受关注的议题，房地产金融创新的理论探讨与实践尝试将成为今后一个时期房地产业的主旋律。 房地产融资市场格局的形成背景 当前房地产融资市场格局的形成有着其深刻的政府政策背景和产业发展背景。认清融资市场格局的形成背景有助于我们更好地认识地产融资市场的游戏规则，理解其存在的合理性并及时地把握地产融资市场的发展趋势。 （一）政府政策背景 政府政策背景主要包含两方面内容：一是配合宏观调控，政府在房地产领域实施了比较严格的土地和信贷紧缩政策；二是出于防范金融风险的考虑，金融监管当局对商业银行的房地产信贷业务做出了进一步的限制，诸如停止流动资金贷款、提高资本金比例、严格贷款审批等。 社会融资总量的规模近年呈现出快速上升趋势，尤其是在2009年和2010年两年。同时，新增信贷规模在社会融资总额中所占的比例越来越小。这表明新增信贷规模这个指标在经济管理中的作用开始出现下降。 而从其他一些相关的指标来看，社会融资总量与新增银行信贷相比，也显得更加符合宏观经济的波动性。从央行提供的一系列数据来看，社会融资总量与各主要宏观指标的相关性，也相比人民币贷款为高。 　　从货币政策的角度来看，以货币供应量为操作目标的货币政策，执行起来看似很容易且方便，但在现实中遭遇了很多问题。比如说，由于银行信贷资金被严格监管，大量资金通过其他途径进入实体经济，从而创造出各种在监管视野之外的资金流动。近年来兴起的各种银行理财产品就是典型案例，各种 HYPERLINK / \t _blank 信托资金也成为企业在银行信贷之外获得资金来源的重要渠道。这就造成了一部分资金的“体外循环”，并造成了实际信贷规模的扩大，也就形成了所谓的银行“表外资产”。大规模的“表外资产”如果不能得到有效的统计和监管，可能造成整个金融体系的失控。 　　从货币经济学的历史来看，很多成熟经济体已开始采用更有广度的货币供应量指标作为货币政策的中间工具。比如说，欧洲央行采用M3这样的指标作为货币政策的中间工具。与M2相比，M3增加了货币市场资金、短期债券市场资金以及回购资金。在欧洲货币政策的决策者看来，M3更能反映金融市场的实际情况，尤其在市场资金变得更加短期和更加投机的背景下。 　　美联储尽管没有直接采用M3作为货币政策的中间工具，但也相当关注这一指标的变化。在美联储的定义中，M3还包括金融机构的货币市场资金、在欧洲美元市场的存款以及回购资金。这种安排正是因为在金融工具不断创新和资本流动更加迅速的背景下，货币政策以及监管当局需要从更加宏观的角度来考察货币流动，以保证宏观经济的平稳运行以及健康发展。 　　“社会融资总量”与M3有一定程度的相似。比如说，社会融资总量包括了全社会实际的信贷总额，大大超越了M2的涵义。与M3相比，社会融资总量包括了企业获得的直接融资、具有中国特色的银行承兑汇票以及信托贷款等，M3指标则主要加入了金融市场短期资金等。 　　提出社会融资总量与M3这样的新数量型货币政策，是因为传统的M2已无法反映金融市场的实际情况。但具有中国特色的社会融资总量更加关注进入实体经济的信贷以及“类信贷资金”的总额，而M3指标更加关注金融市场的资金流动。当然，这与各国经济与金融本身发展的具体情况有密切关系。在欧美这样的发达经济体中，金融市场本身不仅更加市场化，同时对实体经济也有相当大的反作用。在中国，信贷资金对实体经济的影响则更大。 　　从很多国家的经验来看，随着金融创新的深化，对监管工具进行创新是非常必要的。日本曾在上世纪八九十