2009年6月杭州土地及商品房市场分析.docVIP

一、宏观调控方面 政府在房地产市场2009年的工作任务主要是对保障性住房、廉租房建设、公共租赁住房、二套房贷、二手房市场等政策或建设的进一步落实与完善，意在采用更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。简单来说，就是：增供应，稳房价。对于更多的房产的鼓励性政策，开发商与购房者虽寄予了后望，但由于已出台的相关促进房地产发展的措施，目前来看已经显现一定的效果，住房和城乡建设部高层公开表示，该部门近期不会再出台任何新的房地产调控政策。 　　住房城乡建设部针对目前房地产市场的运行情况，下一步重点将是认真落实已出台的各项调控政策，着力稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，促进房地产市场稳定健康发展。 　　住房城乡建设部具体措施有三个方面，一是加强监督管理，确保完成今年保障性安居工程工作任务，重点督查年度计划执行、建设用地落实、资金使用、工程建设管理等情况。 　　二是继续稳定房地产投资。住房城乡建设部建议商业银行根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设和新项目的信贷支持力度。 　　三是继续加强房地产市场监测分析，加强对各地的分类指导。重点加强对北京、上海、深圳、广州、杭州等热点城市房地产市场新情况和新问题的分析和指导，督促其加强供需双向调节，增加土地供应、引导开发企业加快投资建设，严格执行个人购房贷款政策，合理调节住房需求，着力稳定房价，促进房地产市场平稳健康发展。 　　半年房地产市场稳步回升主要表现在三个方面，首先是住房交易活跃，部分城市成交量成倍增长。上半年全国新建商品住房销售3.15亿平方米，同比增长33.4%，增幅比今年一季度提高24.7个百分点。 　　表现之二，房地产开发投资增幅逐步回升。上半年，全国房地产开发投资14505亿元，同比增长9.9%；增幅比一季度提高5.8个百分点。 　　表现之三，住房价格同比降幅减缓，月环比持续上涨。2009年6月，70个大中城市新建商品住房价格月环比上涨0.8%，涨幅比上月提高0.1个百分点。这已是连续4个月环比上涨，且呈加速趋???。需要注意的是，进入二季度以来，东部一些大城市的新建商品住房和二手住房的成交价格上涨较快。 在当前回暖趋势逐渐明晰的形势下，大部分购房者的消费疑问已转向，不再是先前的“这个楼盘最多可跌多少”，而改为担心“楼盘又要涨多少”。面对逐渐乐观的消费倾向，撇开个别楼盘的见机小幅提价行为，市场中以价换量、快速回笼资金的营销策略仍是主流。 我们认为，当前形势下，应谨慎看待回暖，更应慎重对待提价策略，即使是在项目资金相对宽松、楼盘品质得到升华的基础上提价，也应先考虑到提价对当前购房者信心的负面影响。 从长远来看，虽然中国经济现阶段仍保持了较大幅度的增长，但世界金融危机愈演愈烈，整个世界经济的下行趋势并没有改变，我们不可低估低迷的世界经济对中国消费信心的巨大影响；另外，我们应注意到市场中以价换量的主导趋势，在利润最大化的趋动下，轻易提价以营造“买涨”的消费氛围，并不是现阶段可持续的明智之举。 二、2009年上半年（1-6月）杭州土地出让市场情况 　　土地市场的半年盘点，其实就是“6月盘点”，因为反应土地市场最主要的指标——住宅用地的出让，绝大部分在6月份发生。 今年上半年1-6月，杭州共出让了10宗住宅用地(不包括九堡两块面积极小的居住配套用地)，其中有9宗在6月出让。6月份出让的住宅用地，不管从出让宗数，还是从出让面积，乃至出让金额，都达到或超过了整个半年的90%以上。 在6月份之前，杭州还出让了14宗商业用地。但这些商业用地的获地方主要是政府旗下的国有企业，并不能反映真实的土地市场状况。 因此，09年杭州土地市场真正启动，始于6月，也爆发于6月。但毕竟，相比于全年的土地出让计划，6月份出让的土地仍然只是一小部分。6月拉开了今年杭城土地出让的大幕，而土地市场上真正的“好戏大戏”，则将在6月之后的下半年。 2008、2009年上半年土地出让对比 1、 HYPERLINK /05zzhz/system/2009/07/13/015665540.shtml \t _blank 上半年出让土地汇总 　　今年上半年，杭州共出让了25宗土地，总计902.4亩，可建建筑面积146.9万平方米，总出让金额超过100亿，达111.8亿元。 　　在出让的土地中，住宅用地10宗，面积561.7亩，可建建筑面积96.4万平方米，接近100万方，宅地总出让金额为83.8亿元。此外，今年上半年还出让了15宗商业用地(因为有4宗同属创新创业新天地地块，所以，实际上是12宗)，面积340.7亩，可建建筑面积50.5万方，出让金额30亿。(详见下表) 杭州主城区上半年土地出让统计 用地性质 宗数 面积（亩） 可建建筑面积（㎡）