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房地产经济的影响因素及发展策略探析 　　摘 要：文章分析了影响房地产经济发展的若干主要因素，针对这些因素和经济新常态下的一些现实问题，对房地产经济科学健康可持续发展策略进行了探讨。 　　关键词：房地产 影响因素 策略探析 　　中图分类号：F293.3 　　文献标识码：A 　　文章编号：1004-4914（2016）10-009-02 　　自上世纪90年代以来，随着社会主义市场经济的深入发展，房地产经济异军突起，成为拉动我国经济增长的主力军，对各地GDP和财政收入的贡献率一直处于较高的水平。近年来，在经济新常态下，房地产经济结束了长期高速增长的势头，步入发展的平缓期、低迷期。作为国民经济重要的支柱产业之一，房地产经济的发展对其他行业和整体经济面有着重要影响，因此要注重对影响房地产经济各种因素的分析，并采用相应措施，避免房地产经济产生过大波动，为稳定经济增长发挥“压舱石”的作用。 　　一、影响房地产经济的因素 　　（一）赢利水平的影响 　　多年来，由于土地资源的有限性和房地产经营高门槛、高投资所导致的某种程度的垄断性、房屋消费的刚需性，使房地产经济的赢利水平一直处于较高水平。因房地产经济投资回报可观，进一步吸引了大量社会资金投入到房地产行业中，一方面促进了房地产行业的高速发展，另一方面却推高了房地产库存量，使供需关系发生变化，从而对供求关系造成影响，导致房地产经济由过热趋于降温。 　　（二）政策调控的影响 　　国家和地方关于房地产调控的政策，对房地产土地资源供给、税费成本、财务成本、消费者的购买愿望都有着直接或间接的影响，对房地产经济的稳定发展发挥着重要作用。上世纪90年代初中期，面对首轮房地产热，国家出台一系列宏观调控政策，使其增速放缓、价格回落；世纪之交，受亚洲经济危机影响，房地产经济落入低潮，为刺激需求，国家将房地产行业确定为新的经济增长点，推动居民住房改革，使房地产行业步入高速发展期；21世纪以来房地产经济再度出现过热迹象，国家从需求端进行政策性调整，国家政策向稳定、规范、引导方向发展，房地产过热、过快、泡沫化倾向得到一定程度的扼制，总体上向健康的方向发展。这说明，国家无论从土地、货币供应端，还是从消费需求端、税费政策等中间环节，都会对房地产经济发展方向产生一定程度的影响，这也是政策出台的初衷所在。 　　（三）社会需求变化的影响 　　在房地产改革初中期，人们对房地产的需求是绝对刚性的。在这一背景下，作为资源相对有限的房地产产品，其卖方市场色彩浓厚。房地产经营者一旦进入卖方门槛，就对市场资源形成了相对垄断地位，在买卖双方的对话中占有一定的优势。在现阶段，从房地产经济需求端来讲，已经从绝对刚需迈向相对刚需阶段，市场需求向改善性住房、城镇化催生的住房需求转变，消费者对房屋的环境、位置、环保、便捷等方面提出了越来越高的要求。这就要求房地产企业要从单纯的“开发、建设、买卖”模式向深度经营模式转变。 　　（四）经济新常态的影响 　　在经济新常态下，首先，国内经济长期低位运行，国民收入预期增长不乐观，消费能力增长乏力；其次，各银行在不良率大量增长的情况下，纷纷收紧了资金投放窗口，房地产企业资金来源受到很大制约；再次，房地产长期高速增长，导致库存压力不断增加，资金周转率下降。另外，受经济下行压力影响，社会资金受到现实和预期束缚，投入房地产行业的愿望下降。 　　二、房地产经济发展策略探讨 　　（一）与经济社会发展水平相适应 　　房地产经济是国民经济体系中的一部分，因此其发展战略应与经济社会发展水平相适应。虽然在相当长时期内，房地产经济充当了拉动国民经济快速发展的“马车”的作用，但在完成其初期的住房改革、住房供应、及拉动GDP的历史使命之后，尤其在经济新常态下，应当回归市场经济的轨道。当前，应该说，房地产在国民经济中的地位还没有得到根本改变，各级房地产经济、土地财政，以及房地产产品价格明显高于居民收入水平，房地产经济高投资、高税费、高价格的局面依然存在。这些都是与经济社会发展不相协调之处。对此，应以经济新常态为契机，推进房地产行业与其他行业协调发展。各级政府要摆脱对房地产经济过度依赖的局面，在现阶段，把房地产经济发展目标定位于去库存，提质量，强保障。同时科学预估房地产经济降速对于其他配套产业带来的影响，加快产业转型升级，形成经济发展多元化推动的局面。在保障基本住房需求的基础上，科学、有序、合理地配置土地资源，加强房地产经济发展的规范化水平，降低房地产企业经营成本，使房地产产品与居民收入相匹配。改进房地产经济发展规划与定位，在房地产经济发展的过程中，不仅满足于基本居住需求，还要满足不同层次的住房需要，并不断提高其功能载体作用，满足人们日益增长的文化、科技、生态、教育、医疗等多方面的需求，使房地产经济既