地产研习社中原_合肥众安绿色港湾营销策略报汇编.pptx

第1次项目体验：同事都说位置有点偏，行程中我们甚至迷路，但大家都很惊喜，因为产品做的真的很有震撼力！ 第1次与开发商领导谈话深触感受：领导说位置并不偏，你们走错了路所以感觉有点偏,以后巢湖路开通驾车通往市区只要10分钟! 项目初步感受： 关键词：产品震撼，位置并不偏！ 相关人士深度访问： 新地中心来访客户曹先生：绿色港湾合肥很老的一个楼盘，应该是合肥很早的一个别墅项目，早就卖完了吧！我在报纸上看到过新地中心这个项目，至于绿色港湾这个项目不是很了解。这个项目是不是也是你们公司以前开发的？ 某广告公司程总：绿色港湾我当然知道，合肥很早的一个纯别墅项目，08年时候我还与他们公司领导有过接触。那个项目什么都好就是交通不怎么好，现在应该都是现房销售了。这个楼盘已经很长时间没有动态了，项目也没怎么做过推广，应该是滞销了吧! 某地产公司汪总：绿色港湾07年的时候在合肥名气很响的，是合肥很早的一个别墅项目。我前不久刚去那里看过，那个小区真的很不错，里面有湖，很多新人在里面拍婚纱照挺浪漫的，小区绿化做的很好，项目规模特别大。那应该是我在合肥看过的比较好的别墅了。 关键词：老盘，滞销，位置偏，产品好！ 合肥在售别墅价格概况 项目名称 户型区间 价格信息 绿城翡翠湖玫瑰园二期 380、470平米 4万元/㎡ 海亮兰郡 300-390平米 9000-12000元/㎡ 置地广场柏悦府 300-700平米 16000元/㎡ 中铁国际城瑞园 320-800平米 总价400-700万不等 碧湖云溪·缘墅 180-240平米 16000元/㎡ 绿地乔治庄园 300—500平米联排别墅 800-2000万每栋 元一高尔夫 426-580㎡独栋 640—1000多万元不等 观澜天下 300-700平米 20000元/㎡ 半岛1号 220-300平米 14000元/㎡ 项目周边普通住宅价格概况 项目名称 户型区间 价格信息 九珑湾 125平米、110平米 6800元/㎡ 水立坊自在城 55-120平米户型 6000元/㎡ 回头再从一则踩盘的数据开始说起： 令人意外的是绿色港湾叠加均价6250元/㎡，联排均价8800元/㎡ 值得反思的是：产品震撼位置并不偏的绿色港湾与合肥同类高端别墅相比性价比是最高的，部分产品甚至与片区内普通住宅价格相相差无几。然而销售却缓慢！ 初步判断—— 绿色港湾现阶段面临以下难点： 难点一：整体营销节奏周期过长导致项目的市场印象平淡模糊 项目规划占地3021亩（相当于280个足球场大小），其中1800亩是主题公园用地，1200亩为住宅用地。 项目分6期开发，开发总建面约80万方。以高档低密度住宅为主，目前已开发到三期 。 一期2006年动工并2009年3月交付使用。 目前在售2期3套剩余房源与3期联排、叠加产品。 难点二：长久的沉默，难免给市场带来滞销的负面印象 销售情况 推广概念 营销活动 主要媒体 2011年销售43套，销售面积6230.43平方 2012年至今销售12套，销售面积3126.18平方 共计55套9356.61平方 徽商名媛、携手天然婚纱摄影打造梦幻般费加罗的婚礼 现阶段投放媒体较少 滞销印象 绿色港湾升级版-达利庄园 难点三：项目产品优与外界环境差的错位，影响了客户对于项目正面的价值判断 高端产品形象VS恶劣外界环境 外界环境总体较差，交通通达性一般，客户心理距离比实际距离远 社区内实景较为震撼，与高端别墅形象相匹配 2012年6月1日-6月7日绿色港湾项目周报 来电4组（网络1组、朋友介绍2组、户外广告1组） 来访11组（市区银泰中心3组，现场8组：网络2组、业主介绍2组、朋友介绍3组、合作单位1组） 2012年6月8日-6月15日绿色港湾项目周报 来电11组（网络1组、朋友介绍3组、报纸1组、问路1组、老业主2组、问退房摇号事项3组） 来访12组（市区银泰中心4组，现场8组：网络2组、业主介绍2组、朋友介绍2组、合作单位1组、拍照客户1组） 客户量明显“不足” 难点四：客户量不足，难以满足项目销售目标的实现 难点五：项目操作和推广缺乏整合性、系统性，客户渠道有限 推广缺乏力度和系统性，价值体系塑造不够鲜明 1 市场操作整合资源力度不够，客户渠道有待拓宽 2 造势不够，市场声音微弱，市场美誉度不足 3 项目视觉系统的整合与运用缺乏系统性 4 难点六：项目通往项目售楼部的导视系统缺乏统一规划设计，交通引导不足 1 2 3 4 项目所在片区现 阶段并不成熟， 周边道路缺乏系 统导视系统 难点七：销售员缺乏豪宅销售经验，杀客能力较弱 销售人员不同能力情况下效果对比 1 销售人员无足轻重，任何人都可以取而代之 3 2 销售人员是