房地产投资分析的含义.ppt

房地产投资分析;前 言; 我们知道，房地产投资是指通过牺牲现在的某 些利益换取未来的预期收益，但这种收益是与风险 并存的。 每一个房地产投资者都希望以最少的投资换取 最大的收益。那么，到底能否获取收益？获取多少 收益？这些收益的取得又以承担多少风险为代价？ 同时，还有没有别的方案可以选择？ 处于市场经济发展中的我国，一直都面临着资 源的稀缺问题。; 所以，任何浪费、任何“使得总支出超过未来 净现金流量的现值”的草率的投资行为都是不能容 忍的。 应该说，“房地产投资分析”这门学科就是为 解决这个问题而产生和发展起来的。房地产投资分 析是房地产项目投资活动进行之前的论证过程。 它的目的是研究投资项目的经济可行性和社会 可行性以及选择诸可行方案中的满意方案。 ; 目 录第一章 房地产投资分析概论第二章 房地产投资分析的基础第三章 房地产市场调查与预测第四章 房地产投资开发程序与建设方案选择第五章 房地产交易第六章 房地产开发投资基础数据估算第七章 房地产融资及抵押贷款第八章 房地产开发投资财务分析第九章 房地产开发投资风险与不确定性分析第十章 房地产开发投资项目案例分析第十一章 房地产置业投资项目案例分析附录一：复利系数表附录二：Excel常用函数表;第一章 房地产投资分析概论;第一节 房地产与房地产投资的含义; 1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇 住房制度改革加快住房建设的通知》即23号文件，宣 布全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币 化。” 国家从2003年就开始对房地产进行宏观调控， 2010年4月18日史上最严厉的房地产调控措施出 台,国务院办公厅发出“关于坚决遏制部分城市房价过 快上涨的通知”,（新国十条）。 2011年，限购，加大保障性住房建设。 未来五年，我国计划新建保障性住房3600万套。到 “十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将从目前 的7%到8%提高到20%以上。 ; （二）《房地产管理法》对房地产的解释 房地产是房产和地产的合称，是指在一定所有制 关系下受一定所有权支配的房屋财产和土地财产。 房屋和土地本是相互独立的两类财产，但二者在 物质形态上总是连接在一起（房依地建，地依房 载），在经济形态上，其经济内容（价值）和运行 过程也是具有内在联系的。故而人们将二者相并 而称。; (三)行业标准对房地产的定义 《房地产业基本术语标准》JGJ/T30-2003对房地 产（real estate，real property）定义为： 是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包 括物质实体和依托于物质实体上的权益。 房地产的各种经济活动的实质就是其权益(也称 产权)的运行过程。 ; （四）房地产估价中对房地产的定义 国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291- 1999）对房地产的定义： 房地产（real estate,real property):土地、建 筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物 质实体上的权益。 现在，又进一步解释为：土地、建筑物及其他土 地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。 土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的 空间。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建 筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和 构筑物两大类。; （五）房地产与不动产和物业的关系 房地产又可称为不动产或者物业。 所谓不动产（immovable property）：指依自然性质或 法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的 土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其 他物。包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 物业（property）：特指正在使用中和已经可以投入使用 的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单 宗房地产实体以及依托于该实体上的权益。这是相对与在建 工程而言。; （六）作为房地产投资分析中房地产的含义 可以理解为：依法可以上市交易的可开发土地及 其地上房屋建筑物，包括物质实体和依托于物质实 体上的权益。 ; 二、房地产的属性特征 （一）位置的固定性 （二）寿命的长久性 （三）供给的有限性 （四）价值的保值增值性 （五）价值量的高大性 （六）权利的政府限制性 （七）权益的流动性差 （八）价值影响的外部性; 三、房地产投资的含义 （一）投资（Investment）的概念 简单地说，投资是为了将来更好的消费，而牺牲现 在一定的消费。 人们所