20100816_北京_绿宸固安项目_定位报告选编.pptVIP

项目为中低等开发强度具备完善生活配套的区域开发项目，一期地块中等开发强度无配套支持 农业产业为主，具备优质交通系统的北京南部外围城镇无强势区域价值吸引力 发展理念：以价值为导向的新一代空港新城市，突出“公园化、体验化、生活化、娱乐化” 业态提升型机场市镇通过机场驱动产业升级或完善产业链，有专业的产业功能 作为自身具备产业基础的机场市镇利用机场带来的机会通过自身的产业升级，实现市镇的跨越式发展 比准均价推售的指标体系 竞品项目选取原则 核心价值梳理 FAB分析 基于项目启动区：大规模、配套、中等容积率 基于竞争策略：差异化路线，社区形象及产品空间（尺度、功能）及附加值的打造，实现产品阶段性领先； 基于客户需求：户型功能、社区配套、园林规划、社区环境、物业管理服务 北京·城市生活家 低密度+良好自然环境+高产品力 +完善社区配套 本项目 个性鲜明的社区形象；地低密自然环境优越；兼具功能性和舒适度的户型；完善的社区配套；宜居的社区环境； 本项目 项目带给目标客户的利益/价值 B (Benefit/value） 定义FAB 相对于竞争对手的优势 大规模中低等容积率社区 项目本身的特性/属性 A (Advantages） 本项目 F（Features/fact） 产品力 便利生活 区域前景 舒适度 大规模中等容积率 全配套生活设施 交通便利，产品丰富 打造产品品质及舒适度，全面塑造产品力，实现阶段性领先； 差异化路线，形成特色鲜明的社区形象； 配套及物业管理提升 项目 定位 竞争层面 客户导向 本体质素 定位基础 交通优势 北京被动外溢客群 核心目标：引领市场，树立品牌 属性定位考虑点 选择路径： 业态提升型空港新市镇：“公园化、体验化、生活化、娱乐化”； 差异化路线：形象鲜明、低密意向、高附加值创新产品； 精准定位，挖掘客户，区域领导者 “ 新空港生态城 ” 机场建设利好 属性定位 产业人群 “新” 区域认知的改变 “空港”依托新空港经济带，成为区域发展的又一引擎 “生态”低密居所，水岸风情、绿植密布的宜居生活 “城”高层级综合配套，带给人们城市中心的高端、便捷享受 客户定位 北京·城市生活家 占位北京，吸引北京东部、南部客户，享受活力的、时尚的、宜居的、国际化的新城市生活 前期：凭借高附加值的产品，体现性价比，有效的吸引被动外溢的客群； 中期：凭借提高主流产品力及品质，加之完善的配套及社区环境，有效吸引城市外溢客群及产业人群 后期：凭借高品质高舒适度的产品，占据区域品质制高点，加之配套的完善，有效吸引高端产业客群 他们独立而包容，专注而进取，是在大城市中追逐梦想的一群人，对自己、对生活都有着较高的要求； 他们有点“恋家”，有着很强的家庭观念，即便习惯了“漂”的日子，但“安定”的念头一直坚定； 他们对大都市繁华有着深切的向往，同时又渴望安静祥和，他们希望能拥有一个将都市感与生活享受相融合的绿色港湾······ 积极进取、追逐梦想、追求品质、家庭责任、绿色健康 他们正处于事业的上升期，工作繁忙，希望“家”是一个休憩、放松身心的场所，希望这里的生活能“慢”步调，舒缓而愉悦； 他们务实但也需要一点浪漫，点滴间不经意的贴心细节，能感动良久······ 客户演绎 项目背景 核心问题聚焦 整体思路 项目定位 启动区策略 项目机会寻找 整盘操盘策略 操盘策略。 案例借鉴 操盘策略 国际上机场产业小镇的发展之路 案例借鉴：业态提升型市镇：拉斯科琳娜 案例借鉴 达拉斯——拉斯科琳娜 区位：位于美国得克萨斯州，是得克萨斯州最繁忙的机场；2006年或得“全球最佳货运机场”； 起降排名：2007年，达拉斯-沃斯堡机场的飞机起降达到了684,779架次，在全世界排名第三； 客运量排名：世界第7大机场，2007年的客运量达到了59,784,876人次。2008年排名世界第四； 占地面积排名：达拉斯-沃斯堡机场是全美第2大及世界第4大机场，面积达到18,076英亩（7,315公顷）； 世界级大型机场内的业态提升型空港新市镇 分布于机场周边的州际公路边 功能复合：商业、旅游度假、高端农业、物流、服务业、体育娱乐、高端制造、总部经济 市镇的核心功能有明显分工 格雷普韦恩：商业中心、葡萄酒旅游度假、新兴轻工业 科佩尔：物流、服务业 拉斯科琳娜：以产业为主发展，形成业态提升性独立市镇，总部经济、信息技术、产业基地 尤利斯：体育娱乐 案例借鉴 达拉斯——拉斯科琳娜 1974年前 1974-1985年 1986-2020年 机场 拉斯科琳娜 1964年：达拉斯和沃斯堡确定联合建设新机场的规划。 1973年：建设完工并正式启用为商用机场。 1979年：成为达拉斯、沃斯堡地区唯一的远程商业机场。 1985年：客运吞吐量超过4000万人次/年。 1992年：客运量达到50