20130531三亚崖州湾综合开发区及人工岛项目启动区物业发展建议_最终版(发送客户)(NXPowerLite)分析报告.pptx

1;2;三亚作为国际旅游岛龙头，国际化程度深化带动市场覆盖范围扩大，全国乃至国际性客户将推进三亚旅游地产持续稳步增长;近期，新国五条的出台强化中央对房地产市场的调控力度，主要体现“促供给、抑投机、强监管”的特点，世联将结合三亚房地产市场特征，明确新政对三亚房地产市场的影响;在政策上，海南省明确不出台专门的“国五条”地方细则，表明政府不会对现有的房地产市场进行干预，以维稳为主;从置业目的上看，新国五条主要抑制的是投机型客户，三亚现阶段客户置业主要以度假兼长期投资为主，不属于政策的调控对象;从成交主力而言，新国五条主要影响二手房市场，三亚现阶段以一手房成交为主的市场特征决定其对市场影响甚微;从客户置业特点而言，新国五条强调的个人住房信息联网是未来存量房征税、信贷的重要基础，但三亚现阶段置业客户以一次性付款为主，信贷信息透明度对三亚市场影响力较弱;同时，三亚今年一季度的市场表现也显示整体房地产市场保持稳定增长态势，市场预期将进一步上行;因此，国五条对三亚房地产市场影响有限，随着三亚旅游产业的快速发展，旅游地产将保持持续向好的发展势头;11;现阶段大三亚房地产市场进入全面发展时代，其供应主力主要集中于清水湾、香水湾、龙沐湾、龙栖湾等发展型湾区;未来本项目启动区面临市场呈现六大特征;特征1：供应量大竞争激烈。未来将有大量产品入市，后续预计供应量约为500万平米;特征2：特色度假主题多元化。各个项目通过东南亚、地中海、现代、中式、法式等主题形成市场差异化;以阿罗哈为代表，突出夏威夷风情，并建立全面的度假体系，具有良好的市场实现性;特征3：高端度假配套不断完善。通过游艇、高尔夫、酒店等核心配套营造良好的高端度假意象，树立高端形象;以国信龙沐湾为代表，通过高端化、创意化、标杆型的完善度假配套，快速提升区域价值;特征4：产品体系趋于成熟。契合国际度假物业的发展趋势，打造比肩国际水准的特色产品体系，突出强度假意象;以乐活城市为代表，围合式规划的现代土楼创意建筑，贯以六座挑高约9米的空中花园，造就与风对话的绿色建筑;特征5：注重度假服务品质。突出软性度假服务，通过物业托管、穿梭巴士、健康管理等服务提升度假品质;以香水君澜为代表，独创君澜大使“超级私人管家”，营造尊贵、纯私密生活空间，让高端客户体验“极隐逸滨海独立院墅”;特征6：企业突出品牌影响力。突出企业自身的品牌价值，通过“复制+创新”的发展模式，树立核心竞争力;以绿城清水湾为代表，以“绿城首个热带国际滨海度假小镇”占位，强调企业品牌， 成为品牌忠实客户在海南置业的首选地;未来，本项目将面临竞争不断升级的市场环境;26;立足市场，从先天资源、区域规划和自身规划条件三大维度思考本项目启动区的核心问题;先天资源：本项目所在的崖州湾是三亚最后一个湾区，蓝天碧海风景优美，先天资源稀缺性强;区域规划：项目所在崖州湾定位为立足南海、面向世界的“中国南海新区”，区域规划起点高;自身规划：启动区规划有五星级品牌酒店和游艇，先天具备高端项目的价值基础;问题界定：因此，站位项目先天条件和既有规划条件，启动区的市场实现难度不大，我们需要思考如何更好提升项目价值;32;;;同时与住宅物业的关联度也日趋明显，通过酒店式管理、权益捆绑等方式有力提升物业价值、促进物业销售;策略1：中化方兴尽量满足丽思卡尔顿酒店高端形象要求，确保其入驻启动区;;策略3：通过别墅产品酒店化管理、公寓股权捆绑、业主优惠权益等，满足客户度假服务需求，全面提升酒店的配套溢价作用;游艇：通过三亚游艇社区案例，游艇对别墅的溢价关键在于游艇配套服务质量和权益捆绑;策略4：本项目在泊位有限的条件下，最大限度打造游艇入户别墅，并以全面尊贵的物业管理体系彰显游艇价值，体现客户尊贵享受;策略5：实现物业与游艇配套的权益绑定，并利用游艇权益推动游艇高端人士圈层的形成，使项目成为高端身份的标识;作用：通过高端品牌酒店和游艇两大核心配套设施吸引高端人群，奠定项目高端价值，成为项目存活基本保证;;【思考】结合中化方兴的具体情况，通过再次讨论，我司认为启动区打造聚集大众人气的南海国际度假村，不仅对于企业要求较高，同时配合开发分期具有一定滞后性，实际操作可能有一定问题。因此，我司认为启动区价值提升，可以配合丽思卡尔顿酒店引入一些高端品牌俱乐部，与酒店形成高端品牌效应，吸引高端人群，从而与启动区住宅目标客群特质契合，促进住宅销售。;因此，世联认为五星级酒店和游艇可以嫁接一些高端品牌资源，提升高端价值;目前，三亚五星级酒店主要依托自身品牌特色，引入俱乐部强化软性服务的并不多;从主题差异化和品牌影响力考虑，中化方兴还可以整合某些高端俱乐部、会所等提升酒店软性服务;俱乐部1：地中海俱乐部是倡导一价全包式的全球连锁休闲运动的度假村;49;50;51;地中海俱乐部主要面向高端家庭