设定抵押房屋执行难,有何破解之道？.pptx

设定抵押房屋执行难，有何破解之道？ 根绝设定抵押的房屋的规定和相关情况，设定抵押房屋执行却很难，毕竟牵扯太多，请来了解一下专家对大家的建议吧！ 依照2005年12月21日起 施行的《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》(以下简称“《规定》”)，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖 或者抵债。在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人6个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。上述宽限期届满后，被执行人 仍未迁出的，法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第250条的规定执行。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供 临时住房，向被执行人计收租金。例外的情形是，倘若“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的”，法院不应强制迁出。 现行有效的《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称“《民事诉讼 法》”)以及2015年2月4日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》，未对上述问题作出新的明确的规定。 依照上述规定，流程大致如下： 查封——裁定拍 卖、变卖或者抵债后——给予6个月主动腾空房屋宽限期——宽限期届满后作出强制迁出裁定——必要时由申请执行人提供临时住房。 目前，司法实践中，设定抵押房屋执行难问题较为突出，难点一在 于强制迁出房屋难;难点二在于难点一引发的设定抵押房屋拍卖难;难点三在于申请执行人提供临时住房难。 就难点一而言，强制被执行人及其所扶养家属迁出房屋，往往遭逢阻挠和障碍，并非易事， 因此，有些法院存在畏难情绪，在宽限期届满后，迟迟不作出强制迁出裁定，迟迟不采取强制迁出房屋的执行措施。 就难点二而言，目前，在被执行人未主动腾空、迁出房屋的情形下，设定抵押房屋之 拍卖，存在两种主要做法，第一种是强制被执行人及其所扶养家属迁出房屋后，再进行拍卖，这种情形下的“空房”、“裸房”拍卖较容易成功;另一种是未采取强制迁出房屋的执行措施，径直进行拍卖， 这种情形下，由于被执行人及其所扶养家属仍居住在房屋内，导致房屋竞买人望而却步，房屋无人问津，可能相当长时间内都无法卖出。现实生活中，也不乏有“本事”的人买入，再自行动手驱赶被执行人 及其所扶养家属，引发不必要的矛盾和冲突。 就难点三而言，为无法自行解决居住问题的被执行人提供临时住房，是基于强制执行的人道要求，是考量被执行人及其所扶养家属的生存权需要，此无可厚 非和指摘。惟规定由申请执行人负责提供临时住房，一方面，大大增加了申请执行人的负担;另一方面，由于缺失临时住房的标准、期限等方面的明确规定，增加了申请执行人提供临时住房的难度，被执行 人也往往以此为藉口拖延腾空房屋，此外，申请执行人向被执行人计收临时住房租金也存在不小的障碍，往往引发新的纠纷。 一方面是申请执行人的合法权益必须得到保护，生效法律文书所确定的义务 必须得到履行，生效法律文书的权威性必须得到尊重，另一方面是“无法自行解决居住问题”的被执行人及其所扶养家属的住宅需要等生存权必须予以考量，因此，诚有必要认真权衡，思索更加周全、更为 切实有效的路径来加以解决。 特建议如下： 一、向社会公众大力宣导以房屋设定抵押存在的风险 房屋所有人既可能是将房屋作为自己债务的抵押财产(抵押物)，也可能是作为他人债务的抵押 财产。在债务人(房屋所有人或者他人)未履行债务时，如前所述，对于依法设定抵押的房屋，法院可以查封，可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。因此，以房屋设定抵押，无疑存在巨大 的风险，其中，房屋所有人以自己唯一房屋作为抵押财产为他人债务设定抵押，风险最大，司法实践中，也往往是这些房屋所有人对强制迁出房屋执行措施抵触情绪最大。 鉴于相当多的民众法律风险意 识较为淡薄，对以房屋设定抵押的后果、责任不甚明了，因此，宜向社会公众灌输为他人债务提供担保(包括但不限于以房屋设定抵押)有风险的观念，使社会公众清醒意识到以房屋(特别是唯一房屋)设 定抵押的法律责任和后果，从而慎重考量是否设定抵押，此外，亦可教导担保人(房屋所有人)采取必要的防范风险的举措(如可以要求债务人提供反担保)。 二、宜立法明确规定“低保对象”不得以 自己的房屋设定抵押，不论其房屋是否唯一 鉴于低保对象通常仅有一处房屋，鉴于若被强制迁出通常“无法自行解决居住问题”，因此低保对象以其房屋设定抵押，基于“生存权优于债权”原则，在国 家暂无法施以援手的情况下，法院几乎无法强制迁出，抵押权难以实现，导致该等设定抵押房屋事实上无法起到保障债权实现的目的，抵押担保功能大打折扣甚或丧失殆尽，此种情形下，宜考量立法明确规 定，低保对象的房屋不得设定抵押，