关于房地产估价中资本化率计算方法的探讨.PDFVIP

第 24卷 第 3期 重 庆 建 筑 大 学 学 报 V01．24 No．3 2002年 6月 Chongqin~JianzhuJournalof University Jun．2002 文章编号 ：1006—7329(2002)03—0082—04 关 于房 地产 估价 中资本化 率计 算 方法 的探 讨 陈作 昌 ， 杨 春 2 (1．广东茂 名金苑 m程造价 咨询事务所有 限责任公 司 ，广东 525000；2．重庆 沙坪坝质 监站 ，重庆 4OOO3O) 摘 要 ：为规 范我 国房 地 产 估价 工作 ，我国在房 地 产领 域 开展 了全 国房 地 产估 价 师 注册 考 试 制度 。 中 国房 地 产估 价 师 学会 为 此 专 门组 织 编 写 了 系列教 材 ，有关 部 门还 颁 布 了房 地 产 估 价 规 范 。 作 者 在 系统 学 习 了 系列 教 材 与 规 范 后 ，发现 教 材 与 规 范 中 有 关 房 地 产 估 价 资 本 化 率 公 式 中存 在 不 妥 之 处 ，自有 资 金 收 益 率 存 在 不 明 确 性 。 由 于 资 本 化 率 的 高 低 对 房 地 产 估 价 值 会 造 成 很 大 的 影 响 ，所以 在 房 地 产 估 价 中 正 确 地 求 取 资 本 化 率 就 显 得 极 为 重 要 。 本 文从 海 外 成 熟 的 房 地 产 估 价 理 论 出发 ，论证 了教 材 中 公 式 不 妥 之 处 ，给出 了正 确 的 公 式 及 定 义 ，并就 公 式 及 规 范 中 没 有 明 确 表 述 的 自有 资 金 收 益 率 进 行 了推 理 并 得 出 了 清 晰 的 定 义 ，为进 一 步 完善 我 国房 地 产 估 价 理 论 提 供 了 有 益 的 见 解 ，对规 范 房 地 产 估 价 的 实 践 提 供 了 有 价 值 的 参 考 。 关键 词 ：房地 产估 价 ；收 益 法 ；资本 化 率 中 图分 类号 ：F293．3 文献 标 识码 ：A 我 国房地 产 业 起步 较 晚 ，房地产 估价 理 论 大 多 以发 达 国家 (或地 区 )成熟 的理 论 为 基 础 。 为 了 培 养 我 国 自己 的房 地产 估 价 师 ，中国房 地产 估 价 师学 会 组 织 编 写 了 系列 ??? 材 。这 批 教 材 作 为指 导 我 国房地 产估 价 人 员 开展 房 地产 估 价业 务 的理 论 基 础 ，起到 了一 定 的指 导 作 用 。但 在 系统 地 学 习 了中国房地产估价师学会组织编写 的《房地产估价理论与方 法》一书(旧版与最新 版 ，以下简称教 材 )之后 ，作者发 现 教 材 中关 于 资本 化率 的求取 方 法存 在 一定 的问题 或 者 有 不妥 之 处 。 1 问题 的提 出 教材 中对于资本化率求取的基本方法——抵押贷款与 自有资金的组合是如下描述的 ： 抵 押 贷 款与 自有 资金 的组合 是 将房 地 产 的抵 押贷 款 收益 率 与 自有 资 金 收 益率 的加权 平 均 数作 为综 合 资本 化 率 。 计算 公 式 为 ： r0= MrM+(1一 ) 式 中