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《房地产经济学》练习题汇总 第一章、 房地产经济学概述 一、 名词解释 房地产： （狭义）土地和土地上的建筑物、定着物及其衍生的权利与义务关系的总和，包括物质实体和财产权利。 （广义）地球表面及地表之上和之下的延伸的一定空间。？ 房地产业：是指从事房地产业投资、开发、经验、管理和服务等经济实体所组成的产业部门。 【按照我国现行产业的划分，房地产业属于第三产业的第二层次。】 房地产经济学：是应用一般经济学的基本原理和方法，分析稀缺的房地产资源配置问题，特别是房地产活动或行为对房地产价值（价格）的影响的学科，属于实证经济学的范畴。 二、 问答题梳理 1、 房地产的经济特性： ① 空间特性，主要指空间的固定性和异质性。 ② 市场特性，主要指房地产市场的不完全竞争性质（区域性、交易费用高、供给的滞后性、需求的二重性）。 ③ 资产特性：房地产的价值量大、使用的耐久性 房地产金融、税收的重要性和房地产的投机性 ④ 法律与制度特性：房地产产权由法律界定 2、 房地产业经济活动的特点 ① 房地产业是一个区域差异巨大，级差收益明显的行业； ② 房地产业是一个具有高度综合性和关联性的行业； ③ 房地产业是一个高投资、高收益、高风险的行业； ④ 房地产业是一个受政府政策影响很大，与法律制度密切相关的行业。 第二章、 房地产经济周期波动 一、 名词解释 经济周期：是指长期经济增长过程中，在一系列因素冲击下，国民总产出、就业量和价格总水平等宏观经济变量的短期波动。 房地产经济周期：是指房地产业在发展过程中，在一系列因素冲击下，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程，它体现为房地产投资、销售、价格以及就业等经济变量的短期波动。 二、 问答题梳理 1、 房地产业在国民经济中的基础性地位： ① 是社会一切部门不可缺少的物质条件 ② 是社会劳动力生产和素质提高的先决条件 ③ 是城市经济建设与发展的重要物质基础 ④ 是城市环境革命、更新改造的重要动力 ⑤ 是国民经济积累资金的重要来源 2、 西方经济周期类型 基钦周期 朱格拉周期 库兹涅茨周期 康德拉季耶夫周期 别称 短周期，存货周期 中周期，固定投资周期 中长周期，建筑周期 长周期 长度 40个月 9~10年 15~25年 50~60年 主要起因 企业存货的增减 产业结构和产品结构的变动 建筑业的扩张、收缩 技术进步和革新 3、 房地产经济周期波动的四个阶段 复苏阶段 繁荣阶段 衰退阶段 萧条阶段 交易量 回升 急剧增加 明显减少 锐减，期房交易量降幅更大 开发情况 开发数量上升，开发速度逐步加快 开发规模加大 —— 开发商面临困境甚至破产 房价 1、 慢慢回升，呈持续增长状态 2、 期房价格＜现房价格 1、 越来越高，逐渐到达顶点 2、 期房价格逐渐超过现房价格，并在房价上涨过程中起带头拉动作用。 1、 持续上升，但涨幅明显放缓并出现下跌迹象（在突发性事件影响下，房地产价格会急剧下降） 2、 期房价格下跌速度＞现房价格下跌速度 1、 跌势持续 2、 期房价格加速下降而大大低于现房价格 房地产市场行为 炒家进入，市场交易活跃 炒风日盛，出现限制投机的呼声 房地产从业人员减少、失业率和破产率增加 —— 4、 房地产经济周期波动的形态 ① 长期趋势：持续增长，但也有波动 ② 景气循环：【与宏观经济的关系】 a. 房地产业稍后于宏观经济进入复苏期 b. 房地产业先于宏观经济进入繁荣期 c. 房地产业先于宏观经济进入衰退期 d. 房地产业的萧条期长于宏观经济 e. 房地产业景气循环的波峰高于宏观经济，波谷低于宏观经济 ③ 季节波动 e.g.“金九银十” ④ 随机波动（不规则波动）：受到不确定因素影响——自然灾害、政治风波等 5、 影响房地产经济周期波动的因素 ① 内生因素： a. 收益率 收益率↑—→开发商扩大投资和开发规模 收益率↓—→开发商的投资行为变得谨慎 收益率影响房地产市场投资的扩张和收缩，进而影响市场供求关系，从而影响周期波动。 b. 投资 投资↑—→市场进入繁荣期 投资↓—→房地产业出现萧条 房地产投资的变动和房地产周期的变动基本一致 c. 市场特征 Ⅰ不完全竞争性：价格信号不能完全真实反映市场的供求状况—→房地产供求难以匹配—→房地产周期波动 Ⅱ区域性特征：不同区域具有不同波动特点，若出现一系列冲击，会通过“传染”波及更多地区。 Ⅲ易受政府调控干预影响的特性：调控得当，波动小；反之波动大。 ② 外生因素： a. 政策因素：政府通过货币政策、财政政策、土地政策、经济体制和经济制度改革以及区域发展政策等对房地产市场调控，进而影响房地产周期波动 b. 社会经济与技术因素： Ⅰ国民收入和消费水平：国民收入↑—→消费水平↑—→