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大学城地区房价与地价变化研究报告 　　摘要： 随着中国经济的稳定发展，房地产市场发展迅速，房子作为居民的刚需，房价的变化时刻牵动人心，因此，着手对房价与地价进行研究，对改善居民生活水平与协调经济健康发展都具有重要的现实意义。 　　Abstract： With the steady development of Chinas economy， the real estate market has rapid development. House is the rigid demand for residents. The change of housing price affects peoples heart. Therefore， the study of housing price and land price has important practical significance to improve the living standard of the residents and coordinate the healthy development of the economy. 　　关键词： 大学城；房价；地价；研究报告 　　Key words： university city；housing price；land price；research report 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）36-0008-04 　　0 引言 　　随着中国经济的稳定发展，中国房价持续处在高位，其影响因素也是错综复杂。自二十一世纪以来，房地产投资增长迅速，房价也随之上涨。中国各地商品房房价一涨再涨，地价作为房价的一个重要组成部分，其上涨是推动房价上涨的主要因素。同样的，房价在受到市场这双“无形的大手”的推动下，通过一定的传导机制也影响着地价的变化。而人们对住房的需求属于生产资料消费需求，是维持生存的必要条件。而引起房价变动因素较多，因此，我们着手对房价与地价进行研究，对改善居民生活水平与协调经济健康发展都具有重要的现实意义。 　　1 对象与方法 　　1.1 对象江宁大学城内7个小区一年之内的房价走势（按月平均），见图1。 　　1.2 调查方法 　　①调查采用抽样调查，随机选取江宁大学城内七个不同的小区的房价和取得地价，以及江宁大学城房价的均价作为样本； 　　②期间为2015年10月至2015年9月； 　　③辅助调查中有问卷调查，为了获取人们对大学城房价地价变动的看法； 　　④总计发放问卷80份，收回问卷80份，其中有效问卷80份，有效回收率为100%； 　　⑤根据回收的样本数据，进行统计学处理分析。 　　2 调查结果 　　2.1 江宁大学城近一年房价回归方程（表1） 　　根据（图1）图像趋势，由于统计期间为近一年，是短期变化，可近似视作直线变化来测算，此处采用最小二乘法。 　　假设t坐标为时间，假定2015年10月为1，每增加一个月t增加1个单位；P坐标为房价，单位是元/m^2 　　设：Pc=a+bt 　　a=∑P/n-b∑t/n，b=（∑P∑t-∑tP）/（∑t^2-（∑t）^2） 　　∴将a、b带入直线趋势模型中得出的江宁大学城近一年内的房价变化趋势直线是P=13841.3+393.94t （2015年10月时t=1） 　　以同种方式测的南京房价的回归直线方程为：P’=13391.23+483.7t 　　2.2 江宁大学城各个小区与江宁大学城房价变动的相关系数（表2） 　　测算方法：？籽XY=■ 　　公式中Cov（X，Y）为X，Y的协方差，D（X）、D（Y）分别为X、Y的方差（X为每月江宁房价，Y为每月小区房价）。 　　2.3 江宁大学城各个小区地价及楼面地价（表3） 　　3 调查分析 　　3.1 房价与地价的变动影响 　　①房价的基本组成是，房价=地价+建筑物价格，它是房地产经济的一个重要指标，也是房地产市场运作和配置资源最为关键的调节机制。 　　②地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地使用权所获得的收入，是买卖土地的价格。在我国，由于土地不允许自由买卖，所以地价也指出让一定时期内的土地使用权的对价。 　　③房价与地价的变动在无外界干扰的情况下基本趋于一致，地价作为房价的一个重要组成部分起到了极大的推动作用。 　　3.2 数据分析 　　3.2.1 江宁大学城近一年房价 　　根据（表2）数据显示，随着月份的推移，江宁大学城在近一年房价逐月递增。我们小组利用最小二乘法数学建模求出江宁大学城近一年内的房价变化趋势直线是P=13841.3+393.94t （2015年10月时t=1）。也就是说，在我们组最初