假设开发法单元.ppt

开发经营期 建设期 前期 建造期 销售期 经营期 在销售（含预售）情形下 开发经营期 建设期 前期 建造期 运营期 在出租或营业情形下 （二）开发完成后的房地产价值 采用市场法，根据类似房地产过去、现在及未来的变化趋势来推测判定。 出租和营业的房地产，如写字楼、商店、餐馆等，可以先预测其租赁或经营收益，再用收益法将该收益转换为价值。 例题 根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35美元，出租率为90%，运营费用占租金的30%，报酬率为10%，可供出租的使用面积为38000㎡，运营期为47年，则未来建成的写字楼在建成时的总价值可估计为 （三）后续必要支出及应得利润 1.投资者取得待开发房地产应缴纳的税费。如契税、印花税、交易手续费等。该项税费按待开发房地产价值的一定比率来测算。 2.后续的开发成本、管理费用、销售费用等必要支出。这些必要支出要与开发完成后的房地产状况相对应，开发完成后的房地产状况不同这些支出亦不相同。 3.投资利息和应得利润 （1）投资利息：应计息项目包括： ①待开发房地产的价值； ②取得待开发房地产应当缴纳的税费； ③后续的开发成本、管理费用和销售费用。 销售税费一般不计息。 （2）应得利润：利润率有直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率。还要区分总利润率和年利润率。 几种利润率 （四）折现率 折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，它相当于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率。资金利息率和开发利润率包含在折现率中。 习题训练 某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15 000㎡，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8％，折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为（ ）万元。 A. 4 023.04 B. 407.410 C. 4 768.50 D. 5 652.09 C 题解 … 0 1.5 3 40 4 一、单项选择题 1、假设开发法中预期开发后的楼价不可用（ ）求取。 A、市场比较法 B、收益法 C、成本法 D、长期趋势法 2、运用假设开发法估价时，选择最佳开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定，最重要的是选择（ ）。 A、最佳的用途 B、最适当的规模 C、最合适的档次 D、最适宜的时间 3、某工程，总建筑面积12400平方米，于2005年3月16日开工，土地使用年限自开工之日起计50年，至估价时点2006年9月16日完成主体结构，距建成尚需一年半。预计建成后半年可租出，可出租面积为建筑面积的70%，月净租金收入45元/平方米，出租率为85%，设还原利率为9%，折现率为13%，续建完成后的价值为（ ）万元。 A、3658.20 B、2836.50 C、3406.45 D、3403.80 二、多项选择题 1、假设开发法中的开发期包括（ ）。 A、前期 B、建造期 C、租售期 D、保修期 2、下列估价中宜采用假设开发法的有（ ）。 A、拆迁补偿估价 B、在建工程估价 C、出让地块估价 D、房屋改变用途估价 3、假设开发法中预期开发后的楼价可用（ ）求取。 A、市场比较法 B、收益法 C、成本法 D、长期趋势法 4、用假设开发法估价，在估算利息时必须把握（ ）。 A、计息方法 B、还原利率 C、计息基础 D、计息期 【例】有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2k㎡，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块 “五通一平”熟地的单价为800元/㎡；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/k㎡；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。 假设开发法运用举例 一、单纯的地价评估 【解】设该成片荒地的总价为V： V=开发完成后的价值－开发成本－管理费用－销售费用－销售税费－开发商利润－投资利息－开发商购置土地应