假设开发法单元[最终版].pptVIP

A、教学目的与要求 通过本章学习，使学生 掌握假设开发法基本概念 理解假设开发法的适用范围及条件 掌握假设开法的基本公式和估价运用。 B、本章教学重点 假设开发法的计算方法 C、本章教学难点 假设开发法计算中各项的求取 　假设开发法 薄隙弟看蕉拿彩撅秽宦缔后低规掉锰纯宗购奏瀑折申致其戒塑哪亡赤哭菜假设开发法单元假设开发法单元 一、假设开发法的概念 假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 假设开发法的本质是以房地产的预期开发后的价值为导向求取估价对象的价值。 土地 房屋 二、假设开发法的理论依据 假设开发法的基本理论依据与收益法相同，都是预期原理。 假设开发法的基本原理 挺圭菱洽苏显梯孤聂渡抨衔汹岳房仅磐幼糯则蠢爆邀施叔断蜜扎婚诊细忻假设开发法单元假设开发法单元 三、假设开发法的适用范围和条件 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。 1、待开发的土地，包括生地、毛地、熟地； 2、在建工程； 3、可装修改造或可改变用途的旧房地产 。 刽案无丫谆即芜神诛侍额厉迄艰骇丑倪御智舰羽牟尖汾穿愈锹盖篓隧晶宾假设开发法单元假设开发法单元 估价要求 1、把握待开发房地产在投资开发前后的状态 2、投资开发后的经营方式 前：生地、毛地、熟地、在建工程和旧房 后：熟地、房屋、新房 出售、出租、自营 3、正确判断房地产的最佳开发利用方式 最适合用途、最适合规模、最适合档次 4、正确预测未来开发完成后的房地产价值 5、正确估计开发周期、各项费用 甘拴香釉妮蔷级锐歪杀樊化峦麦萄薯汹罪矮讶妨六萧锤蔑策硫苔翟染耿妖假设开发法单元假设开发法单元 外部环境条件 卒拟瑰臆业逐肆孔径矿痢盔峪吞醚凡奶症酒扮兹写芋眷顶铡鳃琵孔芯捌盗假设开发法单元假设开发法单元 假设开发法在表现形式上是用成本法评估新开发房地产价值的“倒算法”。 成本法 假设开发法 土地价格 房地产价格 彪蕉柯更皋浴繁薄气皇票普拯呻轻妥继东怒漓腰消惨洗旗艇粹悟搁既糖恳假设开发法单元假设开发法单元 假设开发法与成本法的关系 成本法评估新建房地产价格的公式： 新建房地价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本 +管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 假设开发法评估土地价格的公式： 土地取得成本＝新建房地价格-土地开发成本-建筑物建造成本 -管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润 假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法 假设开发法的计算公式 钥体镑律奈琴口钠飞龟锗沦私娱瑶呈枪插靴杠骄欺幢泌乎富顿堑要扁扁纫假设开发法单元假设开发法单元 判断 对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通常不适合采用假设开发法估价。(　　) 刊碍抨钱冠鳞叼醚鸦镍雾糊署渝把禽蹋国读参绩舱尔场纫益粪巫樱裸择典假设开发法单元假设开发法单元 （一）基本公式 待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-后续开发成本-管理费用-投资利息-销售费用 -销售税费-开发利润-购买待开发房地产应负担的税费 扣除项的具体内容要依据待估房地产在估价时的状况而定 应扣除所有未来将要发生的正常的、合理的费用 不应扣除已经投入的费用 假设开发法的计算公式 办元扔就涪柔武雁万次神陇恨伯勇翘掷怕炳咖杜谋波驯风证洼帛倔邀玫球假设开发法单元假设开发法单元 （二）假设开发法具体细化公式 1.求取生地价值的公式 （1）生地 房屋 生地价值=开发完成后房地产价值－取得生地应缴税费－由生地建成房屋的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润 （2）生地 熟地 生地价值=开发完成后熟地价值－取得生地应缴税费－由生地开发成熟地的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润 怜腿吠淑楼脊交妆絮债空徒耗庄凳躯修亡角奏炒漆巾效愚底菏麦郎惦孟趣假设开发法单元假设开发法单元 2．求取毛地价值的公式 （1）毛地 房屋： 毛地价值=开发完成后房地产价值－取得毛地应缴税费－由毛地建成房屋的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润 （2）毛地 熟地： 毛地价值=开发完成后熟地价值－取得毛地应缴税费－由毛地开发成熟地的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润 铝箩浓亚佣膊抓痔器合弧寺否闽捍关