骡马市商圈项目市场剖析策划定位.docVIP

骡马市商圈项目策划 第一部分 背景简介 宏观经济背景 世纪之交，中国正式加入WTO组织发展面临着新的机遇和挑战。作为中国“入世”效应的逐步体现，经济一体化的影响将在本世纪第一个十年广泛而深远地作用于中国经济和中国城市。同时，成都人均GDP。成都，作为中国最大的经济都市，其西部地位将进一步空前提高。从世界视野看，她具备形成的区位和经济基础；从中国战略看，构成都经济、金融贸易中心城市国家战略的。在方面，随着我国外直接投资的规模有着相当大的展空间。国内外的一些研究机构预测2005年我国吸引外资的规模将上升到1000亿美元成都城市功能的强化，也使得成都必然要进一步加强商务经济和现代服务业的快速发展，依托外来竞争的加入将极大地提升城市现代服务业的发展水平。对而言，所形成的商务功能定位已经涉及了现代服务业的主要内容，因此，如何利用现有基础，抓住“入世”给带来广阔发展空间和机遇，强化商务商业区的建设和现代服务业的发展，成为一个重要。可以说，作为市的中心城区，其发展目标和功能定位必须纳入成都城市格局的整体发展趋势和战略，同时有条件更有义务，成都商务区。世纪第一个期间，成都的经济发展经济结构也将必将引发一系列生产和消费形态的消费结构的升级特征日益明显，以享受型和发展型为代表的新消费热点正在启动之中。软性消费、文化消费、服务消费等消费将主导市场，文化经济附加值将越来越充分的体现出来。同时，成都商业发展战略明确提出将基本建成西部化的“购物天堂”，基本建成网络化的流通体系和信息化的现代商业。与此相适应，需要积极引进新型商业业态和商品，集聚国内外名品、精品，积极拓展娱乐、休闲、文化、旅游、价值实现等服务消费领域，引导和满足综合消费，提高成都消费市场的吸引力和集聚力建成既引导、满足消费，又创造、扩大消费的西部贸易交易地、流行商品的发祥地、著名品牌的集聚地和西部的“购物天堂”，这一发展战略将为发展提供了又一广阔的发展空间。这一时期成都重大基础设施建设所带来的交通格局的进一步完善，以及随之而产生的人流、客流将对功能拓展与完善产生重大影响。成都的轨道交通线路建设，对城市出行人流的吸引能力大大增强。此外，特别值得重视的是在商务商业功能全面拓展完善的过程中，在城市土地利用规划和空间形态控制上为各业发展提供各得其所的有吸引力的物质空间，保护和发扬特色城市及街道风貌避免现代大量高层建筑对传统街区的无情吞噬。在成都中心城区，历来以其独特人文环境和文化传统独树一帜。可以认为，在未来的发展，建筑与人文环境的营造以及传统文化优势的充分发挥有着难以估量的意义。是政府扩大对外开放，抓住入世机遇做出的一项战略决策。马市四川古代用马，来自建昌（越西县、西昌市一带），古称“笮马”。马体瘦小，能行山路，适合四川多山地区使用。成都马市在城四郊，不在城内。蒙古人占成都后，甘肃、内马骠肥体壮，用场不大，在市区避了不少地点养马。清代初，成都驻有满、蒙八旗兵丁、陕、甘、宁、蒙马群骤增。为适应满族贵族买马需要，在少城外，皇城后门处设骡马市场。康熙、雍正年代之后，四川无大战乱，马队作用减小，马市迁到城外，但街名犹存。凡畜马者，每年农历正月初四必乘马到此一游，也得名。50年代初，在原骡马市街基础上扩建为人民路，骡马市作为地片名保留，沿用至今。 目前，在骡马市商圈内，有一定规模和影响的是太平洋全兴店和家乐福。家乐福以食品为主，兼售中低档日用百货等。太平洋以中高档服饰、化妆品等为主。两家商场都有很好的品牌和社会影响力，也都是销售日常生活中的易耗品。在日常生活中，人们习惯在居住地附近购买食品和日用品，因此，骡马市商圈内家乐福地消费群体主要是居住在其周围的居民。太平洋的服务对象是中高层次的消费者，但是这个层次的消费者的比例较小，而且在成都市内同类性质的商家较多。骡马市商圈内，除了太平洋全兴店之外，没有其他中高档层次的商家可供选择、对比，低层次、中低层次、中等层次、高档层次也几乎没有可供选择的商家。商业结构对消费群体覆盖率低，使得大批消费群体流失。 2.2.4 临街建筑没有形成连续的商业界面，影响商业氛围 国内外成功的商业街的共同之处之一，是其连续的商业界面。上海的南京路步行街、淮海路等著名的商业街，品牌专卖店、专业店、特色店和综合性大商厦交相辉映，游客们在购物之余，还能品尝美味佳肴。良好的商业氛围，使得人们乐此不疲。骡马市商圈的建筑，例如外贸大厦、全兴大厦、万和大厦、工商银行大厦、新建业倍特大厦、罗曼酒店、中行大厦等相距较远，并且分布较分散，相互之间没有形成连续的商业界面。非连续的商业界面，步行街的过少，使得大部分消费者流失。 2.2.5 交通的不便使得人气减少，商气落没 骡马市商圈要发展，需要解决的第一问题是交通。人民中路二段的单行，使得从南来的客户必须右转到西玉龙街，绕玉带桥，上行至文武路