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讲奉献 有作为 陈文军 2016年11月11日 大家好，欢迎来到我的课堂！ 今天我讲的主题是：“讲奉献 有作为”，听了前面各位同事的课，讲的都非常好。今天我想讲一些大家生活中经常遇到又比较关心，然后我又刚好学习和工作过的知识——物权法中的不动产登记。 由于石鼓区目前还未设立专门针对保障性住房和产权登记部门，以及朋友私底下跟我交流购房以及产权方面的知识，有些基本政策大伙还不能熟练把握，结合经过我两年实践的知识，无私的跟大家分享和交流应该也还围绕“讲奉献 有作为”这个主题吧。 物权的概念： 是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。 物权就是权利人依法对特定的物享有直接支配的权利，在支配的时候就要排除其他人的干扰，也就是说，我支配我财产的时候，别人只能消极地配合，怎么个消极配合法，就是不排斥不干扰我支配权利就OK了。 不动产物权是权利人基于不动产所享有的物权。 不动产物权包括所有权、地上权、地役权、永佃权、典权、抵押权6种。不动产物权以登记为其公示方法，不经登记不发生法律效力。 不动产登记以记载登记簿为准，就是说你的产权证涂改都没有用，登记部门的登记簿才有最终解释权。 讲完概论，还是讲点我们实在的，就是大家都想知道的怎样买到放心房？今天我不仅告诉你们怎么看放心房，运用的好甚至可以做好投资。讲到房地产我首先从土地说起，再讲房产，最后举几个例子大家一起探讨下。 中国城市土地为国有，任何个人和组织都只能取得土地使用权，所以我们以前的登记国土证为国有使用证，而不是国土产权证； 房屋座落在土地上，房屋是私有，所以房产证发的是房屋所有权证。国土使用证是有使用时间约束等权限的，所以我们在买房的时候要看清权限。 房产是地上物权，是完全的私有财产，是永久性的。也就是你房子不倒就一直是你子子孙孙的。但是房子倒了，也就是物权消失，土地自动归为国有，所以在控规区域，就不能再规划外动土。 中国的土地严格来说只有两种：城市国有土地（分为划拨用地、出让土地、储备用地）和农村集体土地（集体所有的山、水、田和宅基地）。国有土地归全国人民所有，集体土地归部分指定集体所有。所有在政府政策的制定中就有很多偏差。 首先说划拨土地：从性质上来讲，划拨土地都是市政公共设施和机关办公、公益事业、重点交通、水利、电力等基础设施，都是属于无盈利性质的。 但在以前房改房的历史潮流中，实际上有很多划拨土地在没有改变性质的前提下直接由公变私。虽说国土这一块还在国家手中，但是房产这种固定资产还是有流失的。在划拨土地也就是公益性建筑转性的过程中，出现了几种情况。 第一种就是国土未变，还是划拨土地，但是产权人转移了；第二种就是国土未变，还是划拨土地，但是随着房产和国土一起转移登记了；第三种就是补交土地出让金，让划拨土地改性为出让土地；第四种就是房改房中，有些部分产权，也就是部分转移了，但还是不能上市交易。（举例） 所以在买划拨土地房屋的时候，还是有风险的，（划拨土地转移只有补交了土地出让金才能上市交易，不然就只能作为公益性质也就是保障民生而不能沦为个别单位个别人的利益。）其实我建议石鼓区政府江山花苑超建土地应该走这个程序，先把不动产证办下来。 第二种出让土地，其实出让土地是我们老百姓改善生活条件和投资的主要方式，只要拿到预售许可证，风险基本就比较小了，因为在预售许可证上面政策产权部门采取了大量的方式控制和监督房地产建设。但是大家以为出让土地就没有风险了，其实出让土地也存在风险。首先我们来认清一下出让土地中，土地的性质。 出让土地分为商业用地、商住等混合用地和住宅用地。 其中商业、旅游、娱乐用地使用年限是四十年，商住等其它用地是五十年，住宅用地是七十年。 在有些监管部门不力的情况下，我以前在登记中碰到一个案例：开发商2008年拿的地，然后开发了两年，办理了相关手续和预售许可证，在2013年的时候办了房产证，可是到年底，二手房转让就出问题了，因为他取得的土地只有五年使用权，所以土地使用权到期后，二手房交易要补交土地出让金。所以我们在购房中也要看清楚土地使用年限。提前做好心理预期，当然在这个案例中国土部门有疏忽，办理预售许可部门有失察，但是大家都觉得没有多大问题就办理出来了。最终并没有处理人，老百姓自己吃亏。 第三种就是集体土地，大家以为集体土地没有产权，这种理解也是错误的，只不过集体