奇迹出于谋划,未来在于庙算.docx

奇迹出于谋划，未来在于庙算——华夏幸福商业模式解读集团华夏幸福考察组一、双轮驱动，一飞冲天华夏幸福基业股份有限公司（简称“华夏幸福”）前身为廊坊市华夏房地产开发有限公司，成立于1998年，初始注册资本为200万元，后经历三次增资，三次股权转让，2007年整体改制为股份制公司。改制后总股本为10.5亿元，同时公司名称变更为华夏幸福基业股份有限公司。华夏幸福主营房地产开发与产业园区开发业务，具有一级房地产开发资质，业务范围遍及大北京、环渤海等区域。2009 年3月，华夏幸福筹划借壳 ST国祥 （600340）上市，2011年8月29日获证监会批准，浙江国祥以其全部资产和负债作为置出资产与华夏幸福持有的京御地产100%股权及九通投资100%股权作为注入资产进行整体资产置换，置入资产、置出资产评估净值分别为 16.7亿元和2.66亿元；资产置换的差额部分由浙江国祥向华夏幸福发行股份购买。华夏幸福董事长兼总裁为王文学，间接和直接合计持有华夏幸福 94%的股权，为华夏幸福的实际控制人。借壳完成后，王文学持有上市公司65.48%的股权。华夏幸福上市之后，2013年定向增发募集资金60亿元，资本实力大幅提升，企业经营业绩扶摇直上，2014年实现营业收入289亿元，实现利润总额51亿元，净资产收益率高达42.12%；2009至2014年营业收入及利润总额年复合增长率分别达到165%及170%。表一：华夏幸福2009—2014年财务指标（亿元）年度项目200920102011201220132014年复合增长%收利润总额3.8617253651170%归属上市公司净利3.7417182735158%总资产801592764327411140170%净资产91329436798160%净资产收益率37.2%37.55%66.49%51.35%44.01%42.12%上市之前，华夏幸福业务经营已初具规模，商业模式已具雏型，上市后如虎添翼，从茫茫商海中脱颖而出，被世人所认识、研究、认可以致赞赏。根据《2014中国房地产上市公司TOP10研究报告》，华夏幸福综合实力排名第六，创富能力排名第五，投资价值排名第四，仅次于万科、保利和招商地产，成为中国地产行业的佼佼者。二、合纵连横，转动“产业新城”魔方华夏幸福坚持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的理念，确立以产业新城为核心产品的业务模式。华夏幸福的“产业新城”模式包括三个层面。一是产城融合。华夏幸福主要业务由产业园区、地产、城市建设运营三大部分构成，园区开发带动城市发展与地产开发，城市建设促进产业发展，形成产城融合、产城互动。公司以园区开发立项，地产开发与城市建设随行的模式。该模式除了能确保低成本获取土地外，还可以依靠其对政府的影响力不断在园区周边获取土地，并参与到城市综合体、酒店、旧改以及学校、医院、娱乐设施等种多业态物业开发经营中，以此打造产业新城，以产城融合促进产城共同发展。华夏幸福通过城市发展定位和空间规划、产业促进、城市公共配套服务、城市建设、城市运营等系列整合经营行为，为区域发展提供健康可持续的综合解决方案，有效实现区域综合价值提升。随着产业新城的不断成熟，园区土地价值大幅升值，华夏幸福不仅获得了开发运营收益，同时也获得了巨大的土地升值收益。表二：华夏幸福2014年度应收构成（万元）项目营业收入营业利润毛利率%占主营%产业发展服务356,808.39345,707.0496.8913.27综合服务7,226.40992.0813.730.27物业管理服务16,296.90-4,337.85-26.620.61城市地产开发272,975.7764,032.3723.4610.15其他8,009.66-9,139.78-114.110.30基础设施建设143,229.6455,315.1538.625.33园区住宅配套1,580,694.76450,500.8428.5058.79土地整理263,205.0937,730.8314.349.79其他业务40,108.2420,833.7651.941.49合计2,688,554.85961,634.4535.77100.00二是政企联盟。公司通过PPP模式，与政府结成战略合作关系。华夏幸福在开发实践过程中，形成了一体化的园区开发招商运营模式，覆盖区域规划、产业定位、区域建设、品牌推广、招商引资、投资服务、区域维护等多种业务形态。以固安工业园为例，固安县人民政府与华夏幸福签订《开发建设有关事项的委托协议》及补充协议，约定固安县人民政府委托华夏幸福在固安工业区开发中提供工业区规划、基础设施建设、土地整理、产业发展服务（招商引资专业化服务）等；该委托是排他性的、非经华夏幸福基业同意不可撤销或变更；且委托期限长