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办公区物业管理服务方案 房屋建筑物及设施、设施维修养护服务 维修养护范围 房屋建筑共用设施的维护、养护、管理和运行服务。包括：共用的上下管道、落水管、电线、供电线路、公共照明、消防设施、安防设施等。 物业规划红线内的共用设施的维修、养护和管理。包括：庭院道路、围墙、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、机动车库等。 物业规划红线内的配套附属服务设施的维护和管理。 公共设施定期清理。如：化粪池（物业管理区域内所有化粪池{含窖井、管道}均由物管公司负责巡查、清掏，费用含在合同总金额中）、沟渠的清掏、蓄水池清洗消毒（物业管理区域内所有蓄水池清洗消毒均由物管公司负责清洗消毒，费用含在合同总金额中）等，确保正常、安全使用。 职工食堂厨房设备的日常维修。 会议音控设备的日常维修。 设施设备维修养护工作计划 配电设备 从确保安全及正常运行考虑，督促维保公司（甲方聘请外包单位）每一年进行一次配电站高压设备的检测工作，配电站日常安全运行工作由值班运行电工进行，每个配电站至少安排3人365天7*24小时不间断轮班值守（数据中心配电站至少安排6人轮班值守，每班保证2人值守），按配电站值班制度、交接班制度、设备巡检制度、维修制度等管理制度填写值班日志（包括交接班、设备日常巡检、维修记录等），做好配电系统的日常监护工作。同时，做好设备定期清洁、养护计划并实施，保证设备正常运行，对设备运行安全隐患应及时检测、发现、排除，若需大中修，应及时报告业主方。 消防系统 消防系统是业主大厦的安全保障重要手段之一，必须做到万无一失，按照消防法规，该系统将由甲方聘请具有一定资质和能力的消防专业公司承担该系统的维保工作。物管公司对维保单位行使监督权力，负责督促消防维保公司每月一次对设备主机系统、消防报警系统等进行检测，在日常情况下对出现的消防系统故障提供24小时上门服务。物管公司应对物业管理服务区域内的消防报警系统、消防栓系统、灭火器材等消防设施设备进行日常巡查，发现问题及时向甲方提出书面维修申请及清单，并经甲方同意后及时进行维修恢复，材料费用由甲方承担。 中央空调系统 （1）分行大楼和数据中心商务中央空调系统由甲方聘请具有一定资质和能力的空调专业公司承担相应系统的外包维保工作，乙方督促维保单位根据外包维保合同进行维保。 （2）分行办公大楼商务中央空调系统以外的其他中央空调系统，由乙方进行日常管理和维保，每天日常工作按该中央空调系统正常运行必须和必要的工作程序执行。该中央空调系统开机运行期间，必须保证机房有1人值守，同时保证有2名维修人员，3人均应持证上岗。 4.电梯 属国家强检设备，由甲方委托具备合格资质的电梯专业公司进行维保，物管公司对维保单位行使监督权力，负责督促维保单位按合同和电梯安全主管部门要求进行维保（包括每月两次日常维保工作，每年的年检工作）：如遇紧急情况维保单位在30分钟以内到达现场解决，对电梯关人的情况由物管公司专业维保人员按程序在最短时间内解决（物管公司应确保24小时有电梯专人在岗，对电梯关人的情况应保证在最短时间内到场施救）。每次维保工作完毕都需有物管公司工程管理人员签字认罚。 5.发电机 每年进行一次全面检测工作，日常维保工作每15天一次，对其进行运行测试确保其发电机始终处于良好状态，日常对发电机、电瓶及仪表进行检测，并填写运行日志。 6.通讯及弱电系统 由物管公司对业主大厦通讯系统进行日常维护，每月对设备进行一次检测，每半年对通讯用蓄电池进行检测，每年对通讯楼地进行一次测试。 7.给排水系统、公共配套设施及照明 由物管公司作为日常巡检内容安排日常巡检。 8.建筑防雷楼地系统 是保证高层金融大厦内部尤其是计算机系统正常运行的重要手段，物管公司应按要求每年进行一次楼地测试（检测费由业主方承担）。 公共秩序维护及安全护卫服务 一、安全保卫工作目标 1、人流控制：按管理要求，做好大厦工作人员进出、外来办事人员进出管理工作，确保大厦正常办公秩序。 2、物流控制：对出入大厦的大件物品实施：申报、核查和登记制度等有效手段控制物流，物资的搬出、装修单位的进入必须提前申报。保卫人员有责任和义务对物资和人员的出入进行礼貌盘查，所有的物资流动实行登记履行手续。 3、车流控制：对车流组织合理，停放有序。 4、对重点区域、重点部位每2小时巡查1次：配有安全监控设施的，实施24小时监控。 5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主办公室和有关部门，并协助采取相应措施。按照消防标准化管理内容（两小时/日/周/月/年的不同要求）进行检查，包括：消防设备、设备是否完好，消防器材（灭火器、应急照明灯、疏散指示灯等）是否处于良好状态，消防疏散通道是否通畅等等，并做好检查记录和检查报告。 6、接到工作人员报警，立即向值班室汇报，并及时到达现场进行处理，同时