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第七章 房屋及设施设备管理 第一部分：考试目的与基本要求 考试目的：本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理房屋及设施设备管理知识的掌握程度，重点考察应考人员对房屋及设施设备管理的基本内容、方法和要点，以及相关计划、制度的制定、执行等方面知识的掌握程度。 掌握：房屋及设施设备管理的内容、方法和要点，维修养护计划的制定和实施，设施设备运行管理的实施。 熟悉：房屋及设施设备的种类和作用，制定维修养护计划的方法，设施设备运行管理的内容和要求，相关管理制度的制定、执行、外包控制，几种典型设备的管理。 了解：房屋及设施设备管理的目标，设施设备的节能管理。 第二部分：复习要点 一、房屋种类 房屋按建筑结构类型和材料可分为砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构； 按房屋承重受力方式可分为墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重； 按房屋的层次和高度可分为低层建筑、多层建筑和高层建筑； 按房屋的用途可分为居住用途、商业用途、工业用途和其他用途。 二、房屋的组成部分 房屋的组成部分包括：结构部分、装修部分和设施设备部分。 设施设备主要包括：供配电系统、消防系统、空调系统、采暖系统、管道煤气系统、给排水系统、电梯系统、电讯和智能化系统等。 三、房屋及设施设备管理的基本要求 （一）基本要求 1．做好房屋及设施设备的维护保养工作，充分发挥设备功能，有效延长设施设备的使用寿命，并自始至终把安全管理工作放在最重要的位置上。 2．开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善房屋及设施设备状态。 （二）评价参考主要指标 房屋及设施设备评价参考的主要指标包括：房屋完好率、危房率和设施设备完好率。 1．房屋完好率、危房率 （1）房屋完好率，是指完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和，占房屋总建筑面积的百分比。 （2）危房率，就是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分比。 2．房屋完好等级的评定方法 根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度，房屋的完损等级分为以下5类： 完好房：房屋的结构构件完好，安全可靠，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常或虽个别分项有轻微损坏，但不影响居住安全和正常使用，一般经过小修就能修复好的房屋。 基本完好房：房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修即可恢复使用功能的房屋。 一般损坏房：房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够通畅，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的房屋。 严重损坏房：房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，个别构件已处于危险状态，屋面严重渗漏，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建的房屋。 危险房：房屋承重构件已属危险构件结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的房屋。 3．设施设备完好率 设施设备完好率是指完好设施设备数量占全部设施设备数量的百分比。 四、房屋及设施设备管理的内容与方法 （一）使用管理 房屋及设施设备的使用管理，一方面要通过物业使用说明书、业主公约及物业管理单位展开的其他宣传沟通工作，使业主和物业使用人在充分了解房屋及设施设备使用方法的基础上，正确使用房屋及设施设备。另一方面，物业管理单位应认真做好房屋及设施设备的维修保养、巡视检查工作，确保房屋及设施设备的稳定、可靠、安全使用和运行，降低维护费用，延长房屋和设施设备寿命。 （二）维修保养 维修保养包括：对房屋和设施设备进行的定期检查、维护、清洁及润滑；损耗或故障时的维修；必要情况下（如较为复杂的设备和系统）的专业测试；无法修理或无修理价值时的更新以及材料、结构和设计方面的改善等。 （三）安全管理 1．通过安全教育使员工和业主、物业使用人树立安全意识，了解安全防护知识和安全管理规定； 2．建立健全各类安全管理制度并严格遵守； 3．提供必要的安全和防护装置装备。 （四）技术档案资料管理 房屋及设施设备相关技术资料归档前，物业管理单位的相关部门和人员要加强管理，妥善保管，避免遗失，确保物业管理档案资料的完整性。 （五）采购和零备件管理 一是加强计划采购，尽可能减少零星采购，建立符合实际情况的库存备件名录和最低库存量；二是对不设库存的零部件，建立起畅通的采购和供应渠道；三是严把采购质量关；四是妥善保管设备供应商或安装单位采购文件，建立有效的备品备件合格供货商名录和相关资料。 （六）工量具和维修用设备的管理 工量具和维修用设备的管理应该责任到人，建立健全使用、保养制度，定期进行校验，以保证其