深圳宏发领域-公寓营销策划报告.ppt.ppt

MARKETING ; ;深圳商务公寓发展史; 商务公寓定义： 商务公寓的前身叫商住公寓，根据不同的形态又可以细分为SOHO，SCHO，STUDIO等形式，是一种即可居住又可办公的高档物业，在产权上属于公寓类型，但其中又完全具备写字楼的功能，是近年来出现的一种极具投资价值的物业。;;;1;产品角度——SOHO/BOHO等可商可住的公寓属于写字楼前期概念产品，概念已经落伍，已经成为鸡肋产品，既不能满足商务人群需要，也不能满足高档公寓客户； 开发角度——不能充分挖掘地段价值； 营销角度——难以树立强势形象以及超然的价值；难以整合更多资源。 代表产品——擎天华庭、都市e站、东门国际广场;2;3;4;深圳商务公寓市场分析;项目位置：中心区会展中心底铁出口 发展商：金中环地产 总建筑面积： 103，153㎡ 套 数： 600余套 开盘时间：2005年11月底 销售情况：5个月达90%以上 交楼标准： 酒店式公寓精装修带家私成交均价19000元/㎡ 商务公寓精装修不带家私成交均价16000元/㎡ ;小 结; ;公寓开发方向研判;弊： 收益减少——纯商务公寓的收益相对低于酒店式公寓； 形象降低——纯商务公寓形象略低于酒店式公寓； 注册风险——市区不能注册办公，宝安目前还可以，但未来的风险难予预测。;弊： 服务要求高；;【公寓定位】;酒店式公寓 专题研究;酒店式公寓： ——是与酒店的服务一体集成、享受酒店所带来的各种配套，并由酒店管理方统一服务 管理、 面向社会经营的酒店套房。 ;地段佳;楼盘名称;京基东方都会;03-05年主要分布在罗湖与福田,其比例占8成多； 南山、龙岗、盐田、宝安四区只占2成不到。 ;04年的供应出现明显放量,酒店式公寓发展良好； 05年比04年下降了1倍左右，这主要与适宜开发此类物业的土地供应量有关。;深圳酒店式公寓占普通住宅的比例 ;销售速度快，价格高。 ;消费群体;深圳酒店式公寓经营方式 ;深圳酒店式公寓竞争分析 ;深圳酒店式公寓竞争分析 ;【酒店式公寓】;【酒店式公寓】;深圳酒店式公寓竞争分析 ;深圳酒店式公寓竞争分析 ;项目位置：上步南路，中信城市广场旁 发展商：佳兆业地产 总建筑面积： 98254㎡ 套 数：1564套 均 价：13000元/㎡ 客 户：投资客占70％，30％自住；以 福田为主，有少量香港客户 主力户型：21-46m2 交楼标准：精装修;以接近1.8万的单价，一推出就被抢购，除发展商保留单位外基本销售完毕。;个案分析——澎柏·白金酒店公寓;酒店式公寓个案分析;未来供应量约为22.6万㎡，供应量不大，存在市场空间。;【酒店式公寓】;公寓定位;公寓分析;公寓核心优势;【公寓定位】;VS;SO私人酒店 运营策略;SO私人酒店运营策略;大厦硬件配置;公共空间——大堂;公共空间——电梯候梯厅;公共空间—装饰小品;硬件;内部装修建议;精装修标准——分享佳兆业中心;室内装饰套餐建议;【金钥匙物管】;金钥匙的服务内容涉及面很广：如向客人提供市内最新的流行信息、时事信息和举办各种活动的信息，并为客人代购歌剧院和足球赛的入场券，或为域外举行的团体会议作计划。 满足客人的各种个性化需求，包括计划安排在国外城市举办的正式晚宴；为一些大公司作旅程安排；照顾好那些外出旅行客人和在国外受训的客人的子女； 甚至可以为客人把金鱼送到地球另一边的朋友手中等等，简直就是无所不能。 ;建议聘请知名的酒店物管公司做顾问，彰显尊荣品质。 如上海锦江、圣廷苑酒店等。;物业管理建议三 ;物业管理——分享佳兆业中心;酒店式公寓价格分析;酒店式公寓价格初步定位;祝项目取得圆满成功！祝宏发集团事业更上一层楼！