高层楼宇验收与接管工作执行标准.doc

高层楼宇验收与接管工作执行标准 物业的验收程序 目的 规范公司物业验收程序，确保物业验收工作得有效控制，以便对物业进行全面接管，保证物业入住工作顺利进行。 适用范围 适用于公司所承接的物业的验收，与房产开发商的交接。 职责 物业公司接到发展商竣工验收的通知报告后，总物业经理负责指定主管人员，各职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。 验收小组负责对物业原设计图纸，设计变更、竣工图和设备出厂合格书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。 验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备，按规格型号、容量及设计要求、设备的安装数量、安装位置及竣工图进行验收。 验收小组对物业按运行系统验收，主要验收供电系统、给排水系统、土建工程、装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统、电梯系统等。 由总物业经理与发展商办理接管手续。 工作程序 验收的准备 验收小组根据发展商提供的竣工图纸，按设计及施工要求编制验收计划、验收标准。 验收的实施 验收小组依据验收计划、标准、按专业分工进行预验收。 在预验收过程中，检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改报告返回到发展商，然后由发展商督促施工单位进行整改。 对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。 楼宇的实物验收，应注意：对每套单元房的水、电、土、建、门窗、电器设备进行全面检查，并检查结果记录在《楼宇接管验收清单》中。 设备的实物验收，要做到符合以下几点： 图纸设计与设备的规格型号数量符合； 主要设备、设施的安装位置与安全质量符合； 设备与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符合，检查结果对应不同类设备记录在《设施、设备接管验收清单》中。 对物业的其他配套系统、设施进行验收，验收结果记录在《设施、设备接管验收清单》相应的表格内。 移交档案、资料验收：根据验收记录提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在《楼宇资料交接清单》中。 办理正式物业验收移交手续 ，将全部档案资料存档，物业管理公司正式接管。 接管验收应检索提交的资料 产权资料： 项目批准文件。 用地批准文件。 建筑执照。 拆迁安置资料。 技术资料： 竣工图------包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。 质地勘察报告 工程合同及开、竣工报告。 工程预决算。 图纸会审记录。 工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）。 隐蔽工程验收签证。 沉降观察记录。 竣工验收证明书。 钢材、水泥等主要材料的质量保证书。 新材料、构配件的坚定合格证书。 水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。 砂浆、混凝土试块报告。 供水、供暖的饿试压报告。 物业档案资料移交 在实施物业管理之前，发展商应向管理公司移交物业的各类资料： 综合资料 项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批准文件及计划批准文件（永久）。 建设许可证、工程建筑报表（永久） 工程招、投、定标书（永久）。 上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件（永久） 征地批文、协议书（合同书）、红线图（永久）。 初步设计方案、设计鉴定审批文件（永久）。 施工合同、施工许可证、施工执照（复印件）、开工报告、施工量放线图表记录（永久）。 单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书（永久）。 工程勘测资料：地质图勘测报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料9永久）。 竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书（永久）。 （11）工程决算书，三算表（永久）。 （12）消防设施验收合格证（永久）。 2.土建资料 （1）主体隐蔽工程验收记录（永久）。 （2）图纸会审和设计修改变及联系单（永久）。 （3）事故处理记录（永久）。 （4）建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录（长期）。 （5）原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料代换审批单、试件试验报告（长期）。 3.给排水、消防资料 （1）开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久）。 （2）图纸会审及设计修改变更通知（永久）。 （3）事故处理及探伤记录（永久） （4）隐蔽工程验收记录（记录）。 （5）材料构件出厂证明及材料代换审批单（永久）。 （6）管线标高，位置、坡度、测量记录（永久）。 （7）试水、闭水试压试验记录（永久）。 （8）设备调试记录（永久）。 （9）管线清洗、通水、消毒记录（短期）。 4.电气资料 （1）开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久）。 （2）图纸会审及设计变更通知（永久） （3）事故处理及探伤记录（永久）。 （4）隐蔽工程验收记录（永久）。 （5）防雷电阻接地实测记录（永久） （6）引下线焊接