万科高新区明珠地块市场定位分析.pptx

高新区明珠地块市场定位报告;;项目背景：“江东高端布局——再下一城”;甲方期望：“1年清盘 2014年4、5月开盘”; 项目属性界定 宏观市场分析 项目定位建议;;宗地虽属高新区，但具备“江东核心区”地段；为城市东进改造片区，未来规划配套十分完善，距市两级中心亦十分方便。;大江东建设现代化新中心城区，形成“两轴二心三圈三带”的空间布局，本案所在BOBO城街区居住人口规划4.28万方。;本案周边规划较好，南面为菜场和幼儿园，市政公园。居住商业配套完善，南侧绿园二手房价在2.3-2.4万元/平米（精装修）。;地块四至形象有待进一步改善：东面在建港隆时代广场；南面为海螺塑料有限公司；西边空地；北边为宁兴地块(未动工)。;外部环境区域处于开发前期，周边以在建项目或闲置土地为主;内部环境电器设备公司和信号塔需要迁除,其他土地以平整完毕 ;东西向主干道： 江南路、通途路 南北向主干道： 沧海路至东部新城2.0KM 至湾头商务区4.0KM 至天一广场5.0KM;教育配套 幼儿园：宝韵音乐幼儿园、明辰紫月幼儿园、万里国际幼儿园、高新区第一幼儿园等 中小学：老庙小学、江东第二实验小学、高新区实验小学等 万里国际学校：全日制涉外全寄宿学校，委托宁波市教育局管理，省一级重点中学。学校精品化办学，目前规模控制在18个班级。 生活配套 超市：好又多购物中心、乐购购物中心、加贝超市、三江超市 菜场：戚隘桥菜场 休闲娱乐： 富邦体育馆、宁波市游泳健身中心、天伦广场、惊驾路美食一条街等 商业配套 世纪东方广场：总建28.5万方的大型城市建筑综合体。 港隆时代广场（在建）：约20万总建商业体，含欧尚超市、沃美影城、红星美凯龙等;宗地所处江东区东侧，未来商业氛围浓厚,地块所在区域为重点打造的宜居区域。此外地块南侧规划为菜场和公园;与江东府的关系：“万科宁波高端品牌之高端借势篇——衔接城市两级核心”;;中原集团2013年观点：乐观的是行业已对调控形成适应能力以及流动性的改善；谨慎的是房价过快上涨带来新的调控压力、通货膨胀可能阻止信贷进一步宽松。;一旦市场的??化触及政策底线，中央势必将出来新的调控政策；尽管新国五条的出来并没有得到严格执行，但是仍对市场具有较强的警示作用。;新国五条仍旧是在重申价格控制，抑制投机行为，利用限购和信贷等政策手段来达到调控目的。除北京严格执行外，新国五条细则基本未能在地方实行。;尽管新国五条细则没有落地，但限购、信贷等政策已严格实行2年有余，未来新的房地产政策的出台预期，仍将增加市场的风险因素，需提高风险意识。;整体市场回暖；住宅市场受2011年限购政策影响，成交量大幅回落；2012年成交量逐步回升至262万方，供需基本平衡；成交均价稳定在13487元/㎡.;供求市场以首改产品最为活跃，成交主力为90-144平米；新增供求比以高端表现较差，其余相对较好。;;江东老城核心区项目较少，在售以东部新城、高新区为主；2012年住宅供应约24万方，成交14万方，成交均价约19629元/平米。;区域市场与整体市场成交结构比较，再改、高端比重明显增加。受益于城市东进，区域项目品质形象均以高端为主。但新增供求比来看，主力产品市场目前销售压力较大，后续竞争激烈。;100-150万;4月底库存和目前已知项目产品方案，合计约可售量在78万方；市场后续竞争压力非常大。;潜在供应;竞争市场;;竞品分析;客户分析;;139㎡ 三房两厅两卫;客户分析;;星河国际，产品以改善类为主，整体去化率为86%，其中94-136㎡、153-165㎡去化较好，去化达到90%以上。;客户分析;;宁波中心，产品线以再改及高端为主，均为装修房源（装修标准4000-6000元/㎡），整体去化率18%;客户分析;市场总结;;高端市场成交表现较差，2012.1-2013.4四区单价上2万元/平米成交1500余套，各主要面积段成交基本在200套以内。;未来高端项目入市较多，竞争压力非常之大，且产品线丰富，基本覆盖完全，无明显市场突破机会点。;以未来销售的视觉，从客户最在乎的总价购买力角度出发，希望能够从未来市场各产品总价区间发掘本案产品突破口。;产品机会;产品机会;产品机会;产品机会;结合项目2.2容积率，建筑部分将超过18层，考虑公摊，需布置2T4，考虑引入90平米面积段，同时项目中庭位置楼王面积建议在155平米。;2T4、90+115平米的，在结构上可以以1T2户的形式出现，在降低公摊同时，形成2户一单元的空间感。;115平米主力户型为18F、2T2户，标准三房，两卫生间。;135平米主力户型为18F、2T2户，标准三+1房，两卫生间。155平米楼王为舒适四房，侧厅打开，三面采光。;东海府客户;;受制于老三区供应量持续减少，区域高端客户基本转向东部新城、鄞州中心区及新