《中心城》第一阶段营销广方案 2《中心城》第一阶段营销推广方案 2.doc

《永康.云龙花苑二期》营销推广方案 总目标及原则 总体目标 为永康.云龙花苑二期开盘作充分的准备 进行开盘前的信息告知、预热市场、制造气氛 展示楼盘形象 市场的试探及各类市场信息的分析总结 引发公众关注,截留部分客户。 阶段划分 筹划期认购期 （2013年12月份至2014年1月17日） 开盘期（2014年1月18日） 在经过上述筹划期认购期阶段后,就进入正式的开盘期,其后期房源经过多次的开盘期、热销期、持续期、尾盘期；多次开盘，多次推出房源。 3、广告传播原则 广告内容 形象定位系列――就项目高档次形象、业态齐全、世界500强等入驻等，引导受众对项目的认识高度。 卖点诉求系列――就项目从业态布局、设计、装修、面积、价格等卖点进行陈述，让受众全面深入认识。 销售跟进系列――与销售先后、策略方式、活动等相配合的广告。 心理诉求系列――针对销售环节中受???的心结进行“解开心结”的诉求 ，反租，投资回报率方面。 利益陈述系列――将受众能得到的利益点进行提炼、描述，打动受众。 强销系列――在某时段，策略性的营造销售势头。 价格战略系列――针对“价”与“值”的分析、陈述，进行实质利益诉求 品牌巩固系列――在销售已近尾声，少量待销以及为持续经营嬴利作品牌形象的持续、长期的功固，一般固定媒体、固定频率、固定版面 广告的统一性和持续性 统一性――以维持整体广告形象，树立项目的高端一站式购物公园形象 持续性――将广告持续延伸和阶段性深入，结合相关活动及主题卖点 4、价格策略原则 1、价格策略的动态性 销售价格根据实际的认筹及解筹情况做策略性调整。 按照商铺的位置、面积大小做出不一样的价格体系。 结合买主或商家的号召力及品牌力，在常规的对外优惠措施上，要作出不一样的多重优惠刺激措施。 2、技巧性价格策略 差异性价策略，根据面积、位置、人流线等做出价格系数，实行一户一价。 低价入市，结合调价节点逐步提升，较快实现首次的认购率及解筹率，制造首期开盘即告售罄的市场舆论，为先期买家预留明显升值空间，从而给买家留下早买早赚的信念。 利用奠基日、认筹日、解筹日等活动，技巧性定时推出“特价优惠”等措施，刺激客户下定。 实行售后返租，刺激投资客下定；针对自买自营的制定不一样的优惠措施。 3、 重要调价节点提示： 首期解筹完成负三楼可销售面积50%，完成70%。完成90%以上。 负三楼施工完成 负二楼施工完成 负一楼施工完成 主体施工完成 商场开始装修 商场试营业 商场正式营业 负二楼解筹完成50%，完成70%，完成90% 负一楼解筹完成50%，完成70%，完成90% 5:营销效果评价和对应策略 1 、营销效果的体现 品牌知名度的高低 客户对项目卖点的熟悉程度 销售量的高低 接待的人次 电话咨询的多少 现场成交的额度 回头成交的状况 客户分流以及被分流的状况 老带新的多少 投资、自营的比例 2、营销效果的问题对策 调整广告频率 作更有针对性的促销活动及优惠刺激措施 调整广告的内容，更实际、有针对性、更有诱惑力及想象空间 作出价格的技巧调整和付款方式灵活性 二、筹划期营销推广策略 现场策略 工地形象 工地围墙的形象粉刷，保持围墙结构的完整，色彩的鲜明；在围墙上安装宣传海报。 工地施工材料和生产生活材料要摆放的整洁，给客户留下一种施工高效，有序的感觉； 售楼处的建立及包装：包括售楼部的建设和装修布置，售楼部是未来买家对楼盘和发展商最能看得见摸得着的部位，并且是买卖双方最频繁最短距离交往的场所，必须能体现本案楼盘和发展商的品质、品味和定位（装修方案设计建议已经提交给杨总），logo、案名的安装、灯光的设计、楼盘效果图的喷画、巨形条幅的悬挂，用这些产生强烈的视觉冲击力，并且用温馨热情的接待给客户留下美好的印象； 工地现场及周边各类告示牌和宣传牌的齐备和醒目； B、项目道路的合理通行及分阶段施工开挖，充分增加软性新闻的题材。 C、售楼处室内外各类导视牌及电视宣传片或多媒体动画内容的制作。 D、利用气球、彩旗、横幅等宣传物品点缀现场及售楼处，营造喜庆的气氛。 销售、招商资料的准备和制作 相关的政府文件，如土地证，施工证等 楼书 介绍城市及区域发展情况、项目经营的理念，建筑设计的思想，项目位置、面积、层高、用途、主力店、次主力店商家情况、业态平面布局、商场经营管理思路、装修标准、交房标准、配套设施、市场管理、物业管理等，并附有本案位置图、项目效果图、单层平面图、业态布局图、总平面图等。（最好跟黔东南州政府部门或旅游部门合作，把楼书变成黔东南州对外发行的一本介绍黔东南州风景、人文、历史、景点、少数名族文化，并结合本项目介绍的刊物） C、招商手册 介绍城市及